江苏省苏州市人民政府


苏州市房地产经纪管理办法


《苏州市房地产经纪管理办法》已经2010年1月5日市政府第33次常务会议讨论通过，现予发布。

市长 阎立2010年1月14日


第一章 总 则

第一条 为了加强房地产经纪管理，规范房地产经纪行为，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《江苏省城市房地产交易管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内从事房地产经纪活动及其监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员为促成房地产交易，向委托人提供代理或者居间等专业服务的经营活动。

第四条 房地产经纪活动应当遵循公开、公平、自愿、守信的原则。

第五条 市房产行政主管部门负责本市行政区域内房地产经纪机构备案、房地产经纪执业人员资格及房地产经纪活动的日常监督管理。

县级市房产行政主管部门负责本行政区域内房地产经纪活动的日常监督管理。

工商、价格、税务等部门应当按照各自职责，共同做好房地产经纪活动相关的监督管理。

房地产行业协会应当加强行业自律管理，引导房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员规范服务、合法经营，遵守执业规范，恪守职业道德，并接受房产行政主管部门的业务指导。

第二章 机构和执业人员管理

第六条 房地产经纪机构应当具备下列条件：(一)有自己的名称、组织机构;(二)有不少于15平方米的合法固定经营场所;(三)有与业务范围相适应的财产和经费;(四)有3名以上具有房地产经纪执业资格的专业人员。

设立房地产经纪机构，应当向工商部门申请设立登记，领取营业执照。

第七条 工商部门应当将房地产经纪机构注册、变更、注销登记情况提供给房产、价格、税务等部门。

第八条 房地产经纪管理实行房地产经纪机构备案制度。

从事房地产经纪活动，应当依法设立房地产经纪机构，并经市房产行政主管部门备案。

市房产行政主管部门和房地产行业协会可以根据房地产经纪机构的财产和经费、房地产经纪执业人员数量、经营业绩、信用状况等条件，按照国家和省有关规定，结合本市实际，划分不同的业务信用等级，并向社会公示。

第九条 房地产经纪机构在领取营业执照后30日内，应当持下列材料，向房产行政主管部门申请备案：(一)房地产经纪机构申请备案表;(二)营业执照、公司章程复印件，法定代表人或者负责人身份证明;(三)合法固定经营场所的房屋所有权证或者房屋租赁证明及其复印件;(四)房地产经纪执业人员的执业资格证、注册证、劳动合同、居民身份证及其复印件。

市房产行政主管部门对符合备案条件的，应当出具备案证明，并向社会公示。

房地产经纪机构备案事项发生变更的，应当自变更之日起30日内，向房产行政主管部门办理备案手续。

第十条 房地产经纪机构可以根据业务需要设立分支机构。分支机构的备案应当按照本办法第九条的规定办理相关手续。

第十一条 外省、市房地产经纪机构在本市开展房地产经纪活动的，应当持本市营业执照等相关材料，向房产行政主管部门办理备案手续。

第十二条 房地产经纪机构应当聘用具有房地产经纪执业资格的人员，并办理注册手续。未经注册的人员不得从事房地产经纪活动。

房地产经纪执业资格考试和注册办法，按照国家和地方的有关规定执行。

第十三条 禁止伪造、涂改、租借房地产经纪执业资格证、注册证以及备案证明。

第十四条 房产行政主管部门和房地产行业协会应当建立和完善房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员信用档案制度。

房产行政主管部门应当对房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员的经营活动进行检查，并记入信用档案。

第十五条 房地产经纪执业人员应当根据市房产行政主管部门的规定，接受职业继续教育，提升执业技能和业务素质。

第三章 房地产经纪行为管理

第十六条 房地产经纪机构应当依法在备案的范围内从事房地产经纪活动。

第十七条 房地产经纪执业人员承办业务，应当经其所在房地产经纪机构统一受理，不得以个人名义接受委托，收取费用。

房地产经纪执业人员不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构从业。

第十八条 房地产经纪机构承接业务，应当签订委托合同。

委托合同，应当使用市房产行政主管部门制定并经工商部门备案的合同示范文本。合同应当由执行该项业务的房地产经纪执业人员签名并加盖房地产经纪机构印章。

第十九条 存量房交易推行计算机信息网络管理和资金监管制度。

第二十条 经委托人同意，房地产经纪机构可以将房地产经纪业务转委托给已备案的其他房地产经纪机构代理，但不得增加服务收费。

第二十一条 房地产经纪机构从事房地产经纪业务，应当查阅委托人提供的有关房地产权利证书和身份证明等证件。对不提供有关证件或者提供的证件不符合规定的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

房地产经纪机构应当保守委托人的商业秘密和个人隐私。

第二十二条 房地产经纪机构应当在其经营场所的醒目位置，悬挂营业执照、房地产经纪机构备案证明、收费等级证、房地产经纪执业人员信息等，并公示收费项目、服务内容、计费方法、收费标准和投诉方式等，实行明码标价。

房地产经纪机构代理销售商品房的，应当在销售场所的醒目位置，公示商品房代理销售委托书和有关证明文件。

第二十三条 房地产经纪机构应当依法领取收费等级证书，按照价格部门的规定收取费用，使用税务部门统一印制的发票。

第二十四条 房地产经纪机构应当按照规定，认真、准确、及时地填报经济运行报表。

第二十五条 房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员，在房地产经纪活动中不得有下列行为：(一)对交易双方隐瞒真实的房地产交易价格等信息赚取差价，收受合同约定以外费用或者其他财物的;(二)利用工作之便直接或者协助他人炒卖房号、囤房惜售的;(三)与当事人串通，隐瞒房屋实际成交价格或者协助、指使交易当事人隐瞒房屋实际成交价格，损害国家及他人利益的;(四)发布未经商品房、存量房交易系统公示或者内容不实房地产信息的;(五)为未经委托或者不符合转让、出租条件的房地产提供经纪服务的;(六)允许他人以自己的名义从事存量房签约等经纪业务的;(七)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第四章 罚 则

第二十六条 违反本办法规定的行为，法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。

第二十七条 违反本办法第九条、第十条、第十一条、第十六条备案规定的，由房产行政主管部门责令其限期改正;逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

第二十八条 违反本办法第十二条规定，房地产经纪机构聘用不具有房地产经纪执业资格的人员或者未为其办理注册手续的，由房产行政主管部门责令其限期改正;逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

第二十九条 违反本办法第十七条规定，以个人名义接受委托、收取费用的，由房产行政主管部门责令其限期改正;逾期不改正的，处5000元以上2万元以下的罚款。

第三十条 违反本办法第二十五条禁止行为之一的，由房产行政主管部门责令其限期改正;逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

第三十一条 房产行政主管部门及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第五章 附 则

第三十二条 本办法自2010年3月1日起施行。 2003年11月1日施行的《苏州市房地产中介管理办法》同时废止。




国家工商行政管理总局


国家工商行政管理总局关于转发北京市工商局《关于利用网络科技手段规范行政执法程序的情况报告》的通知

工商办字[2005]第86号

各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：

　　北京市工商局为认真贯彻落实温家宝总理在国务院第三次廉政工作会议上的重要讲话中提出的关于严格规范执法程序、严格执行行政执法责任制的指示精神，落实工商总局党组有关规范执法程序的要求，结合工商行政管理行政执法工作的实际，积极创新和实践，推进依法行政和有效地防治腐败，研究开发了行政执法案件管理系统。该系统把工商行政执法的各个环节包括行政处罚程序、立销案件的管理、行政执法裁量权、公物仓管理、案件移送和行政处罚公开等方面的规章制度进行整合，利用信息网络技术，对执法案件从案源、立案、调查、处理、执行、案件回访等各个环节进行有效的管理和监督检查，并在案件的流程管理、办案文书的规范统一、办案依据的公开透明等方面，具有较强的操作性和方便的数据统计功能。

　　北京市工商局行政执法案件管理系统的研制和运用，是对当前正在开展的整顿规范市场经济秩序和队伍教育整顿活动成果的巩固和深化，是打造“数字工商”的又一举措，也是推进工商机关党风廉政建设的重要措施。这一系统的运用，能有效地解决工商行政执法办案中规范行政执法程序的问题，在提高办案效率、降低执法成本、确保案件质量、防范违反执法程序等方面，都会起到很好的作用。

　　现将北京市工商局《关于利用网络科技手段规范行政执法程序的情况报告》转发给你们，供各地参考和借鉴。并请各地将你们工作中好的做法和经验，及时报送总局。

　　二00五年六月二十八日

　　关于北京市工商行政管理局利用网络科技手段规范行政执法程序的情况报告

国家工商行政管理总局：

　　为确保行政执法权的正确行使，近年来我局不断加大改革力度，借助科技手段，围绕建立健全惩治和预防腐败体系，加强对重点环节、重点岗位权力运行监督机制的建设。通过启用行政执法案件管理系统对执法权限实行分散、分级管理，严格规范每一个执法岗位、每一个执法环节的行为，提高执法工作能力，进一步落实行政处罚程序性规定，促进执法公正。该系统作为首都工商系统“数字工商”工程的重要组成部分，为优化首都发展环境，维护国家、法人、公民的合法权益发挥了重要作用，并取得明显成效。现将我局利用科技手段，规范行政执法程序的有关情况报告如下：

　　行政执法案件管理系统是集队伍管理、案源管理、立案审批、制作案卷、核审、审批、结案、业务指导、数据统计报表于一体的“数字化”管理系统。通过网络使处罚程序、职权划分、裁量权、案件移送等一系列制度的执行情况在执法办案范围内予以公开。通过以下三个方面对行政执法程序进行了规范。

　　一、规范进入执法程序前的准备工作

　　为加大从源头上防止腐败的力度，我局的行政执法案件管理系统对进入网络系统人员的资格进行限制，用科技手段加强队伍管理；对案源实行统一管理，将办案人员与案源管理人员分离；在网上提供相应的法规资料、业务指导，供执法人员应用。

　　（一）严格执法资格管理　确保有效行使执法权

　　行政执法案件管理系统中设定的行政处罚用户管理模式，将拥有公务员资格、具有《中华人民共和国工商行政管理行政执法证》，并经本部门领导和局长批准的执法人员，纳入该系统管理，确保有行政执法权的干部使用该系统，进入下一流程。不具有以上资格的人员没有使用该系统的用户名和密码，无权进入行政执法案件管理系统，但有权进入该系统的人员也不能越权使用这一系统。

　　（二）网上公示案件线索　防止瞒案行为的发生

　　该系统中设定了行政处罚案源管理模式，实现了“案件线索透明、办案人员指定、查案必须立案”的管理目标。办案人员通过巡（检）查、交办、举报等方式取得的案件线索，交由部门法制员统一进行登记，并通过网络在区域范围内公示，案件线索经办案人员进行调查核实，提出立案或者不予立案的申请。经领导审批同意立案后，案件才能进入调查程序。这一做法增加了案源对内的透明度，加强了从发现案件线索到案件立案查处环节的管理。杜绝了由于案源管理松懈导致瞒案不报、案中案被淹等现象，减少了执法人员利用执法权力寻租的机会。

　　（三）网上查询自由裁量范围　促进执法行为公正统一

　　为规范执法人员的执法行为，减少行政处罚的随意性，我局完善了北京市工商系统《行政处罚裁量权实施办法（试行）》，进一步细化了处罚幅度。为保证《办法》的顺利实施，将其内容纳入网上查询，予以公开，市局、区县局、工商所所有干部可随时在网上浏览、查阅，为执法办案提供便利。《办法》把违法金额、违法情节和行政处罚标准分解细化，减少了因自由裁量权过大而产生的执法不公等问题，进一步增强了执法的统一性。

　　二、规范案件查处过程中的执法程序

　　行政执法案件管理系统使行政执法工作的各个环节实现了“数字化”管理目标，从立案、办案、收集证据到审案、结案，全部在计算机上进行，保证每一个案件进入系统内循环。不仅提高了行政执法人员自觉执法的意识，克服执法工作中“重实体、轻程序”思想倾向，而且加强了对重点环节、重点岗位权力行使的监督，确保行政处罚的规范性。

　　（一）办案初始阶段实行统一编号　强制案件进入程序

　　为规范案件立案后的程序化运作，案件管理系统采取由法制员统一登记发放“立案编号”、办案人员网上领取的方式，规范案件立案环节的各项工作，对案件进入行政处罚程序进行制约和管理。办案人员在网络办公系统中领取“立案编号”后，该案件信息内容进入案件管理程序，自动制作立案审批表、询问笔录、调查终结报告、告知文书等系列办案文书，同时将依法取得的证据进行扫描进入案件记录，并登记暂扣或扣押物品信息。使“立案编号”成为执法人员开展案件调查的启动钥匙。只有在完成编号和案件调查工作，形成电子案卷后，方可进入程序所规定的其他阶段。避免了由于立案不透明引发的不履行立案手续、假立案等违反办案程序的行为。

　　（二）对案件调查进行时限提示　促使案件高效运行

　　该系统设计了行政处罚环节的时限管理。执法人员及审批人员登陆案件管理系统后，系统自动弹出提示框告知当日的工作量、工作内容以及完成工作的时限。对查处违法案件的工作环节和进度实行计算机提示，及时督促执法人员办理案件相关事项，避免了执法人员办案拖沓、效率低下的现象。办案机构在案件办理期限内不能查证属实结案的，由分局主管局长指定其他机构办理，办案期限重新计算；无法在办案期限内结案的，在网上办理销案手续予以销案。

　　（三）加强案件的核审、审批管理　提高案件行政效率

　　办案人员提交核审后，核审人员即可审阅电子案卷的内容和处罚文书、案件证据、罚没物品等信息。不予通过的，提出意见后驳回，由办案人员进行修改；予以通过的，电子案卷自动进入上一级进行核审，然后进入局长审批程序。通过局长审批后，系统自行发放行政处罚决定书文号。网上核审、审批功能减少了基层单位往返向上级单位请示、汇报、修改所造成的人力、物力、时间的浪费，提高了行政效率。

　　三、规范执法程序完结后的其他工作

　　行政执法案件管理系统在规范立案管理、案件调查、职权划分的基础上，与相关的工作程序相联系，形成相互衔接和制约的工作机制。对外向社会公示行政处罚结果，对内加强罚没物品管理、加强案件回访工作，通过对执法人员行政行为的监督，有力地遏制了有法不依、执法不严的现象。

　　（一）网上公示行政处罚结果　强化监督、教育功能

　　我局利用各分局的对外网页，建立了行政处罚决定公开查询界面，在行政处罚案件证据材料公开原则的基础上（但带有密级的行政处罚决定不公开），提供被处罚当事人名称、注册号、处罚文书号、处罚决定文本、处罚机关名称等项的查询服务。并在办案机构设置专门电脑提供此项服务。每年第一季度全面公开上一年度的行政处罚案件。行政处罚结果公示是对经营者遵章守法经营的教育和违法经营的警示，对引导企业廉洁诚信、依法经营发挥了积极的作用。同时对干部的行政执法行为进行了有效的监督。

　　（二）加强罚没物品网络管理　规范物品的处置行为

　　为彻底解决罚没物品管理和处置方面存在的问题，我局制定了《公物仓管理办法》及实施意见，采取市局、区县分局两级建仓，实物仓、计算机虚拟仓两仓共管的方式进行管理。从暂扣或扣押财物的入仓、保管到出仓处置，整个过程纳入计算机管理程序，两仓对应，相互制约，并与行政执法案件管理系统相链接，实现了违法案件查处权、罚没物品保管处置权和监督检查权的有机分离和制约。运用科技手段对罚没财物实施规范化管理，增强了行政执法处罚结果的透明度，确保国家财物的完整，避免了因罚没物品处置渠道不畅而导致的国家财产的损耗及流失，发挥了制度在惩治和预防腐败中的作用，促进了队伍的廉政勤政建设。

　　（三）案件回访与系统连接　发挥监督制约作用

　　案件处理完结后，行政执法办公系统可生成《行政处罚案件回访告知书》，与行政处罚决定书一并送达，并听取当事人意见，将案件查处全过程纳入群众监督中。告知书上明示当事人如认为办案人员在案件查处过程中违反程序或存在不廉洁行为，可直接向纪检监察部门举报。回访告知书结果直接入案卷档案。回访工作纳入行政执法案件管理系统，提高了案件回访的工作质量和效率。

　　以上是我局运用科技手段，规范执法程序的主要做法，虽然取得了一些成效，但在实际工作中还有待于深化和完善。今后我们将积极探索，坚持改革创新，在执法工作中加大运用现代科技手段的力度，通过金网二期工程的开发，进一步加强对案件传递重点环节的监督制约，规范行政执法行为，提升行政执法水平，从源头上预防和解决腐败问题，向社会各界提供优质服务，为优化首都经济环境，建设市场秩序首善之区奠定良好基础。

二00五年六月二十四日