房地产商标维权难的现状分析
马宁 MWE China Law Offices

自2003年上海的“香榭里”地产商标案发生至今，各地的房产商标侵权纠纷风起云涌，但结果却出乎意料的高度一致，即商标权人败诉。笔者注意到，万科公司的“四季花城”楼盘商标的维权工作在各地已经陆续开展，至今案例已有数起，但结果仍然没有改变，虽然各个案件的案情和判决理由有不一致的地方，但无非是以下几种：
1． 地名VS楼盘商标。几个案件判决结果均表明，法院认为被控侵权人的地名经过了当地有关机关的审批，亦是一种合法的在先权，应该得到保护。这种逻辑有点类似现在的企业名称权，问题是，审批地名的政府机关并不也无法起到解决权利冲突的功能。就像企业登记管理部门负责审核企业名称一样，并不代表审批通过的企业名称的权利就毫无瑕疵，绝对不容质疑。何况，地名的这种形式上的审查根本就不构成一种新的在先权利，这和企业名称权是不同的，后者是为法律明确承认的一种知识产权。实际上，就像企业名称权与商标权冲突的历史演变一样，地名权与楼盘商标权的冲突亦可能经过一段时间的历史考量，只有经过了利益集团的充分博弈后，法律上的解决方案才可能成形。
2． 无法证明混淆的存在。从目前业已发生的房产商标侵权案来看，大致可以分为三种。一是被控侵权的地名与当地自然环境确实有一定关系，如江苏南京的“百家湖”案；二是楼盘商标显著性不强，过于意境化，如上海的“香谢里”案；三是楼盘商标的显著性较强，明显具有品牌效应功能，如万科的“四季花城”注册商标。笔者认为，不同案件的处理结果与上述的三种类型具有很大的关系，前两种商标权人的商标专用权较弱，容易受到对方合理使用抗辩的挑战，但第三种商标权人的商标专用权较强。
一些判决认为，商品房开发、销售具有较强的地域性质，且消费者的注意力程度较高，因此认定“混淆”的可能性的门槛也相应应该提高。但笔者认为，法院往往容易忽略一些动态因素的考察，比如，万科的“四季花城”经过一段时间的持续开发，已经在全国享有较高的知名度，不应视而不见。即使发生纠纷时万科尚未在当地进行“四季花城“的楼盘开发，也并不实质影响混淆可能性的存在，毕竟商品房的开发审批环节较多，不同于一般的商品推广那么快速、流动性强。而且，作为房产行业的领先者，万科的”四季花城“更容易受到同业者模仿、搭便车的侵害，这有违商业竞争中的诚实信用原则，违背了正常的商业秩序。应该特别注意到，受一个地方的楼盘名称不能重复的规定限制，“四季花城”在一个地方只能存在一个，如果被他人利用地名审核机制不完善的缺点，抢注了“四季花城”，万科就无法在当地进行楼盘开发，这势必使得其推广“四季花城“品牌的目的落空。诚然，消费者在选购商品房时的注意力程度较高，不太可能混淆万科和其他房产开发商，但是，由于”四季花城“的知名度，消费者很可能会联想到万科”四季花城“代表的商品、服务的高品质，这时，“四季花城”实质上已经起到了一种区别商品来源的功能，搭便车者实质上已经通过傍万科“四季花城”的商誉而促进了自己楼盘的宣传和销售。
3． 楼盘商标的注册类别与商品房销售不构成类似。笔者认为，这实在是一个牵强的理由。万科的“四季花城”商标注册在第36类的不动产服务类别中，当然和建筑物的建设不同，但商品房的销售难道不属于一种服务？难道万科非得在全部商品和服务类别全部注册才能涵盖商品房的开发、销售流程？
综上，笔者认为，众多的楼盘商标维权案虽然鱼龙混杂，一些楼盘商标由于设计时的问题，没有考虑到显著性对维权带来的影响，但万科的“四季花城”是中国房产业界少见的注重品牌扩张的案例，如果仍继续象目前这样在各地的维权得不到有效保护，那么，楼盘商标的意义何在？净化市场竞争秩序的目的如何得到维护？这实在是需要社会众多部门应该思考的事情。
当然，万科在筹划系列“四季花城”维权的过程中，也不应忽视新证据的搜索，比如，“四季花城”知名度的证明，可以通过媒体宣传、权威调查、行业协会的有关统计得到证明，在“四季花城”知名度得到不断巩固的情况下，各地的李鬼们的空间势必会越来越小。
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山西省政府


山西省乡镇统计工作站管理办法
山西省政府



为了使乡镇统计工作站能够有效地行使乡镇人民政府综合统计组织的职能，更好地领导农村基层统计工作，理顺基层统计工作关系，圆满完成各项农村社会经济统计工作，特制定本办法。
第一条 乡镇统计工作站是乡镇人民政府的职能机构，行使乡镇社会经济综合统计的职权。
第二条 乡镇统计工作站的工作人员，由乡镇政府专职统计员和有关人员组成。设站长一人，副站长一至二人。站长由乡、镇长或主管经济工作的副乡镇长兼任，副站长由乡镇政府专职统计员和乡镇政府办公室主任（秘书）兼任，成员由乡镇会计、经营管理员、企业管理员、农业技术
员、计划生育助理员、财税管理员等组成。站长和副站长由乡镇人民政府考核提名，经县统计局同意，由县人民政府任命。乡镇政府统计员的调动，须征得县统计局同意。
第三条 乡镇统计工作站受乡镇人民政府和县统计局的双重领导。行政上以乡镇人民政府领导为主，业务上以县统计局领导为主。
第四条 乡镇统计工作站按照《中华人民共和国统计法》及其《实施细则》，全面组织领导全乡镇的统计工作，确保农村统计调查任务的圆满完成，推进农村统计改革和统计事业的发展。
第五条 乡镇统计工作站的职责：
1．认真宣传、贯彻《中华人民共和国统计法》及其《实施细则》，并对其执行情况进行检查监督，保证农村统计资料的准确性、及时性、科学性和客观性。对假报、漏报、拒报统计数字的违法行为，要追究责任，严肃处理；对于统计人员因坚持实事求是而受到打击报复的，要伸张正? 澹辞榻谝婪ㄗ肪坑泄厝嗽钡男姓蛐淌略鹑巍? 2．完成国家统计调查和地方统计调查任务，严格执行国家统计标准，贯彻国家和省统计局制定的统一的基本统计报表制度。搞好统计优质服务，为领导机关和有关部门提供统计资料和统计分析报告。有国家抽样调查点的乡镇，要检查督促辅助调查员和调查户完成国家调查任务。
3．统一管理农村统计数字。凡向上级报送报表或提供统计数字，均需经统计工作站审查批准，并加盖印章，否则一律无效。
4．统一管理农村报表。凡下发到村民委员会、乡镇企事业和其他企事业单位的统计报表，未经上级统计部门或统计工作站批准，均属非法报表，基层单位有权拒绝填报。
5．搞好农村统计基础建设。组织领导和改进以村为单位的农产量和农民收入简易抽样调查；搜集、整理、编印统计资料，健全农村统计历史资料台帐；培训基层统计干部，组织开展评比竞赛活动，表彰先进单位和先进统计人员。
第六条 乡镇统计工作站要建立例会制度、学习制度，统计数字审核、定案、提供制度，统计资料立档、归档、保管、交接制度，以及岗位责任制和奖惩制度等。
第七条 乡镜统计工作站所需经费由县、乡镇财政统筹解决。



1987年4月13日