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对《民通意见》第118条废止的理解/邱胜奎

时间:2024-07-01 02:13:54 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8846
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对《民通意见》第118条废止的理解

邱胜奎


最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条,是有关承租人优先购买权的保护的规定。原文如下:“118.出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

根据这一规定,我们可以得出两种结论:

1、当承租人向人民法院主张优先购买权的情况下,人民法院应当认定房屋买卖合同无效。

2、当承租人不向人民法院主张优先购买权的情况下,房屋买卖合同应当有效。

那么也就是说,这样的合同属于效力待定的合同,类似这样的规定,在法律条款上很多,诸如限制民事行为能力人所签定的超过其智力水平的合同、无权处分他人财产的合同、未取得预售许可证的商品房买卖合同、未取得房地产开发资格而签定的房地产开发合同等等。

这在《合同法》及《物权法》没有颁布之前,不会产生争议,而当我们把这一条款与《合同法》及《物权法》的规定对比之后,会发现产生了极大的矛盾。

先来看看《合同法》的规定:“第二百三十条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”,很显然,这一规定并未涉及合同效力的问题。《合同法》有关合同无效的规定如下:“第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

当我们试图通过《合同法》第52条的规定来证明侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同无效的时候,会发现十分的牵强。唯一可能无效的情况就是:当购买人明知或应知房屋存在租赁关系且房屋所有人未就房屋买卖通知承租人时,可以依据第(二)项,恶意串通,来确认合同无效。也就是说,在没有其他无效情形的情况下,在《合同法》的框架内,已经不认为此类合同属于无效合同,甚至也不属于效力待定合同,而应属于有效合同。

再来看看《物权法》的规定:“第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”。据此,当出租人将房屋卖给第三人,并办理过户登记手续后,第三人已经享有了房屋的所有权。在此情况下,如果承租人根据《民通意见》第118条的规定,要求确认合同无效。该如何处理?是法院确认合同无效,然后撤消房屋过户登记手续吗?

在此情况下,法院可以适用“善意取得”理论来解决房屋所有权归属的问题,但是也存在一个问题,善意取得的适用前提应当是无权处分,出租人对自己房屋的处分并非无权处分。

鉴于上述冲突,《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》(法释〔2008〕15号)废止了“民通意见”第118条,今后在遇此类案件时,当适用合同法的规定,确认合同有效,对于承租人因此而遭受的损失,由出租人承担。

2010.8.7

关于我与新加坡就新在香港特区保留总领事馆换文的备案函

中国 新加坡


关于我与新加坡就新在香港特区保留总领事馆换文的备案函


(签订日期1997年2月6日 生效日期1997年7月1日)
国务院:
  我与新加坡共和国政府已于一九九七年二月五日就“九七”后新加坡在香港特别行政区保留总领事馆问题换文达成协议。现送上中方复照和新方来照(均为副本),请予备案。新方来照正本已存外交部。

 附件:  新加坡就新在香港特区保留总领事馆换文的备案函

新加坡共和国驻华大使馆:
  中华人民共和国外交部向新加坡共和国驻华大使馆致意并荣幸地收到大使馆一九九七年一月二十八日第BEJ/011/97号来照,内容如下:
  “新加坡共和国大使馆向中华人民共和国外交部致意,并谨代表新加坡共和国政府建议新加坡共和国政府与中华人民共和国政府就新加坡共和国在中华人民共和国香港特别行政区保留总领事馆问题达成协议如下:

 一、中华人民共和国政府同意新加坡共和国政府在中华人民共和国香港特别行政区保留总领事馆。

 二、中华人民共和国政府同意新加坡共和国驻香港特别行政区总领事馆自一九九九年十二月二十日中华人民共和国对澳门恢复行使主权之日起在澳门特别行政区执行领事职务。

 三、新加坡共和国驻香港特别行政区总领事馆的运作得遵循有关国际法原则。领事事务将在平等互利的基础上友好地处理。

 四、中华人民共和国政府将根据有关国际法原则以及中华人民共和国有关法律和规定,为新加坡共和国驻香港特别行政区总领事馆执行领事职务提供必要的协助和便利。
  如蒙外交部代表中华人民共和国政府复照确认上述内容,本照会及外交部的复照将构成新加坡共和国政府与中华人民共和国政府之间的一项协议,并自一九九七年七月一日起生效。”
  中华人民共和国外交部谨代表中华人民共和国政府确认,同意上述照会内容。
  顺致最崇高的敬意。

                     中华人民共和国外交部(印)
                     一九九七年二月五日于北京

宁波市渔山列岛国家级海洋生态特别保护区管理办法

浙江省宁波市人民政府


宁波市渔山列岛国家级海洋生态特别保护区管理办法




  宁波市人民政府令

  第189号

  《宁波市渔山列岛国家级海洋生态特别保护区管理办法》已经2011年10月26日市人民政府第112次常务会议审议通过,现予发布,自2012年1月1日起施行。

  市长 刘 奇

  二○一一年十一月一日



  第一条 为了保护渔山列岛国家级海洋生态特别保护区的生态环境,促进海洋经济发展,根据《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国海岛保护法》、《中华人民共和国海域使用管理法》等法律、法规的规定,制定本办法。

  第二条 渔山列岛国家级海洋生态特别保护区的规划、建设、保护和利用,适用本办法。

  本办法所称渔山列岛国家级海洋生态特别保护区(以下简称保护区),是指北纬28°57′00″、东经122°16′00″,北纬28°57′00″、东经122°18′00″,北纬28°53′00″、东经122°18′00″,北纬28°50′00″、东经122°13′00″,北纬28°52′00″、东经122°13′00″五点连线之间的区域。

  第三条 市和象山县海洋行政主管部门负责渔山列岛国家级海洋生态特别保护区的规划、建设、保护和利用工作。

  渔山列岛国家级海洋生态特别保护区管理机构(以下简称保护区管理机构)负责规划、建设、保护和利用的具体工作。

  第四条 市和象山县人民政府依法设立海洋生态保护专项资金,用于保护区的规划、建设、保护和利用等管理活动。

  第五条 象山县人民政府应当组织规划、建设、国土资源、旅游、海事、交通、公安等管理部门及有关的利益相关者建立保护区管理协调机制,共同推进保护区的生态和资源保护工作。

  第六条 保护区总体规划是保护区开展规划、建设、保护和利用活动的依据。

  保护区总体规划编制应当遵循资源可持续利用、与社会经济发展相协调、体现综合效益的原则,明确海洋特别保护区发展目标、功能分区、保护措施、重点建设项目。

  保护区管理机构组织编制保护区总体规划,经市人民政府审核后,报国家海洋行政主管部门批准并组织实施。

  保护区管理机构应当建立保护区总体规划实施的保障机制,定期组织评估保护区总体规划的实施情况,研究、分析总体规划实施中的问题;经评估确定需要修订总体规划的,报经原审批机关批准后组织实施。

  第七条 保护区管理机构应当根据有关技术标准,定期组织实施保护区内的社会经济状况、资源开发利用现状调查和生态环境监测、监视和评价工作。

  第八条 保护区实行功能分区管理。保护区管理机构应当根据保护区生态环境的特点和管理需要,划分重点保护区、适度利用区、生态与资源恢复区和预留区。

  重点保护区、适度利用区、生态与资源恢复区和预留区的具体范围、保护对象、保护措施通过保护区总体规划予以确定。

  第九条 重点保护区、适度利用区、生态与资源恢复区和预留区应当符合下列管理要求:

  (一)在重点保护区内禁止实施与重点保护区保护无关的工程建设活动;

  (二)在适度利用区内可以适度利用海洋资源,实施与保护区保护目标相一致的生态型资源利用活动;

  (三)在生态与资源恢复区内可以采取适当的人工生态整治与修复措施,恢复海洋生态、资源;

  (四)在预留区内可以适度利用海洋资源,但不得改变区内的自然生态条件。

  第十条 任何单位和个人不得擅自改变保护区内海岸、海底地形地貌及其他自然生态环境条件;确需改变的,应当经科学论证后,报有批准权的海洋行政主管部门批准。

  第十一条 保护区内的海洋工程建设项目、海岸工程建设项目应当符合保护区总体规划,经海洋行政主管部门环境影响评价和海域使用权审批后,按照法律、法规有关规定办理相关手续。

  第十二条 根据保护区生态环境资源特点,在适度利用区可以从事下列活动:

  (一)生态养殖业、增殖业;

  (二)人工繁育海洋生物物种;

  (三)生态旅游业;

  (四)休闲渔业、海钓;

  (五)无害化科学试验;

  (六)捕捞业。

  第十三条 因科学研究、技术推广等原因需要引进外来物种的,由保护区管理机构组织论证,依法报有关部门批准后实施。

  第十四条 在保护区内建设科学试验基地或者从事科学研究、教学及其相关活动的,不得破坏海洋生态环境。

  第十五条 象山县海洋与渔业行政主管部门应当根据保护区内渔业资源的状况,核定允许从事捕捞的区域范围、渔业资源品种或类型、可容纳的捕捞船舶总数、捕捞方式、捕捞时间,并定期向社会公告。

  第十六条 依据保护区总体规划,保护区内可以从事经营性开发利用活动的,保护区管理机构应当依照有关法律法规和保护区管理制度采用公开招标方式授权企业经营,并与企业签订特许经营协议。

  保护区内的海洋资源实行有偿使用,有偿使用收入应当用于保护区的保护、管理和有关权利人损失的补偿。

  第十七条 保护区内游客、海钓者、海钓船舶和游艇实行总量控制制度。

  总量控制的具体办法由象山县人民政府另行制定,报市海洋行政主管部门同意后由象山县人民政府组织实施。

  第十八条 保护区内开展海钓、游艇等经营活动,经营单位应当组织进行安全性评价,制定安全管理措施,落实安全生产责任制。

  第十九条 保护区管理机构应当设置重点保护区、适度利用区、生态与资源恢复区、预留区和领海基点的界碑、标志物和保护设施。

  第二十条 禁止在保护区内进行下列活动:

  (一)狩猎、放牧;

  (二)炸鱼、毒鱼、电鱼;

  (三)采拾鸟卵;

  (四)擅自采集、加工、销售、运输和携带野生动植物及矿物质制品;

  (五)破坏保护区设施;

  (六)直接向海域排放污染物或超标排放污染物;

  (七)未经批准在保护区内采石、挖砂、围海、填海。

  第二十一条 违反本办法第十条、第十四条规定的,对保护区造成破坏的,由海洋行政主管部门依照《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国海岛保护法》、《浙江省海洋环境保护条例》的规定进行处罚。

  第二十二条 违反本办法第十一条规定的,由海洋行政主管部门依照《中华人民共和国环境影响评价法》、《中华人民共和国海域使用管理法》、《防治海洋工程建设项目污染损害海洋环境管理条例》等法律、法规的有关规定进行处罚。

  第二十三条 违反本办法第十三条规定的,由海洋行政主管部门依照《浙江省海洋环境保护条例》的有关规定进行处罚。

  第二十四条 违反本办法第十八条规定的,依照《中华人民共和国安全生产法》的有关规定进行处罚。

  第二十五条 违反本办法第二十条规定的,由海洋行政主管部门依照《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国海岛保护法》、《中华人民共和国海域使用管理法》的有关规定进行处罚。

  第二十六条 违反本办法规定,破坏保护区生态给国家造成重大损失的,依照《中华人民共和国海洋环境保护法》的规定,由行使海洋环境监督管理权的部门代表国家对责任者提出损害赔偿要求。

  第二十七条 本办法中下列用语的含义:

  (一)重点保护区,是指领海基点、具有军事用途等涉及国家海洋权益和国防安全的区域和珍稀濒危海洋生物物种、经济生物物种的栖息地,以及具有一定代表性、典型性和特殊保护价值的自然景观、自然生态系统和历史遗迹为主要保护对象的区域,包括伏虎礁领海基点保护区、平虎礁海藻种质资源保护区、渔山列岛岛礁资源保护区。

  (二)适度利用区,是指根据自然属性和开发现状,可供人类适度利用的海域或海岛区域,包括南、北渔山海岛生态旅游区、北渔山大澳浅海生态养殖区。

  (三)生态与资源恢复区,是指生态比较脆弱、生态与其他海洋资源遭受破坏需要通过有效措施得以恢复、修复的区域,包括南、北渔山潮间带贝藻资源恢复区、北渔山东北侧海域人工鱼礁增殖放流区、大白礁海域海珍品底播增殖区。

  (四)预留区,是指渔山列岛国家级海洋生态特别保护范围内除重点保护区、生态与资源养护区和适度利用区以外的区域。

  第二十八条 本办法自2012年1月1日起施行。