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论亚里士多德的法律思想/毛德龙

时间:2024-07-12 16:38:11 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8974
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略论亚里士多德的法律思想

毛德龙


亚里士多德是世界历史上举足轻重的唯一的百科全书式的大学者,[1]是理智的化身,[2]是人类的导师。[3]他一生著述甚丰,为后世留下了极为宝贵的法律思想,尽管有一些难免打上时代的烙印,却也是后世研究古代法律文明不可或缺的珍贵资料。笔者通观其相关著述,从以下七个方面对亚翁的法律思想逐一进行简要探讨。
第一,亚翁对法律本质的认识可以说开后世社会契约论、自然法观的先河。探讨法律的本质,离不开对国家本质的认识,但亚翁与我们所奉行的马恩列斯经典学说不同,他认为国家是自然起源的,是一种为追求全民幸福的社会团体,国家之形成是出于人类本性的自然要求。他说:“城邦出于自然的演化,而人类自然是趋向于城邦生活的动物(人类在本性上,也正是一种政治动物)。”[4]城邦国家的建立是出于人类的自然需求,而法律则是这种需求的保障,因而,国家不能没有法律,而正义是治理国家的最基本的原则,是立法的最高依据。同时,亚翁又说:“自然正义在任何地方都具有相同的效力,并且不依赖于接受。”[5]从其论述中可以看出,他把国家看成是基于人类滋生要求而结成的最高的社会团体,这种观点与后世的社会契约论可以说是大同小异,我们甚至可以这样认为,卢梭的社会契约学说的源头即是亚翁之理论,只不过卢梭是在不同的历史背景下又对其进行了文采飞扬、逻辑严密的发挥罢了。由是自然而然产生的保障国家正常运转的法律,实际上被亚翁认为是正义的化身且不依赖于接受,这种法律观与西塞罗的永恒法思想,霍布思、洛克、孟德斯鸠的自然法思想亦是极其相近。尽管我们今天可能不尽赞同亚翁的论述,但试想在远古的古希腊时期,这种思想是多么的难能可贵!
第二,亚翁的法治思想至今仍闪耀着真理的光芒。亚翁对后世的又一大贡献,就是其法治思想,这也是人们特别是正在建设社会主义法治国家的中国所特别看重的。亚翁与其老师柏拉图不同,他并没有徘徊在法治与人治之间,而是旗帜鲜明的主张法治,认为法治实质是摆脱个人欲望,求助理智统治的社会制度,是一种最优秀的治国之道。他指出:“如果某人管理人类事务可以不承担责任,那么就必然产生傲慢和非正义。”[6]“人在达到完美境界时,是最优秀的动物,然而一旦脱离了法律和正义,他就是最恶劣的动物。”[7]亚翁是在比较研究了一百五十八种政体之后得出的结论,他强烈的反对君主专制,他说:“最高统治权的执行者可以是一人,也可以是少数人,又可以是多数人。这样,我们就可以说,这一人或少数人或多数人的统治的要旨是照顾全邦共同的利益,则由他们掌管的公务团体就是正宗的政体。反之,如果他或他们掌管的公务团体只照顾自己一人或少数人的私利,那么就必然是变态政体。”[7]因而,他得出结论说:“应由多数人来治理国家……似乎是很正确的……。” “相对于一人之治来说,法治(The Rule of Law)更为可取。” [8]对于法治之内涵,亚翁更是进行了近乎完备的阐发,以至于时至今日,我们的法治理论依然无法超越他的思想。他认为法治起码要具备以下要素:1、法律是无情的,应当由无情的法律来代替有私欲的人;2、法治是轮番为治,执掌法律的人必须轮流;3、法律应当是良法,也即符合自然正义(natural justice)之法,另外一些压制性的法律——不管它是人民、暴君或是富人提出的——也都是“卑鄙和非正义的”,以正当方式制定的法律(而不是法律本身)应当具有终极性的最高权威;[9]4、法律应得到普遍的遵从。由亚翁的这些论述反观我们这个具有几千年文明的古国,至今仍徘徊在人治与法治之间,作为华夏子孙不能不感到汗颜。
第三,亚翁的人权法思想后世虽研究不多,但也可窥见一斑。笔者限于篇幅,仅举一例来说明亚翁的人权观。据欧根尼.拉尔修记载,亚翁去世之前曾立遗嘱要求解放所有家奴,有人称之为是“人类历史上第一个解放奴隶的宣言”。[10]当然,亚翁此举可能大多只是出于同情之心,但由此我们也能看出积淤于亚翁内心之中对奴隶人权地位的关注。他虽无力去解放整个奴隶社会,他却在力所能及的范围内解放了他身边的家奴,在当时的社会历史背景下,其胸襟、其深情、其胆识可以说殊值后人称道。尽管是否是第一个人权宣言已不可考,但亚翁对人本身权利的关怀却显露无遗。尤其他对人权中最重要的权利—自由权的态度,一目了然。
第四,亚翁对法律分类的认识。亚翁对法律分类主要体现在他对自然法和人定法的区分。他认为自然法体现人类理性,反映自然存在的秩序,是社会的普遍原理,是公道和正义。实在法则是具体的规章制度,又有良法与恶法之分,自然法高于实在法,实在法在相当程度上是实在法的具体化。这种分类方法对后世影响至深,同时他也深刻的揭示了法的本质属性之一—公平正义。亚翁还对法律做了成文法与习惯法、基本法与非基本法的分类,这与后世的分类法基本相同,为后世的法律分类奠定了基石。[11]
第五,亚翁对人类伦理与法的关系的认识。我们现在很少把伦理与法律联系起来,即使有所论述,也都是从道德与手。而亚翁却认为政治中的伦理学即政治学,[12]而法学说到底也是追求治理国家之学,因而,伦理学与法学追求目标实为一致。他认为“人”天生是政治动物,为追求“善”而组成国家,国家为维护善而制定法律,而法律正是“善”的化身,是“善”的卫士。我们可以这样认为,亚翁实际上把人的行为、国家的行为、法律的追求都归之于“伦理”这个中心理念。这种研究角度现在看来都相当新颖。
第六,亚翁的婚姻法律观。亚翁的婚姻法律观国内极少论述,资料亦不多。笔者从他遗嘱中把女儿嫁给姐姐的儿子这件事上来分析,[13]得出几点看法:1、亚翁当时虽注重人权,但对婚姻自由却并不主张,儿女是父母的私有财产的思想在亚翁那里根深蒂固。2、当时生物学还不甚发达,近亲不能结婚的理念在亚翁那里还没有,这种法律理念更远未形成。当然,我们这里并非苛求亚翁在任何方面都是至圣先哲,我国有的落后地区至今仍有表兄妹通婚习俗不是更加落后吗?
第七、亚翁的诉讼法律思想。亚翁的诉讼法律思想集中体现在他对法院的划分上,他列举了八种法院:监察法院、宪法法院、专门审理杀人案件的法院、涉外法院、简易法院、行政法院、解决重大私人交易纠纷的法院、审理侵犯公共利益的法院。他这种法院的划分方法虽然不尽科学,但有一些是相当先进的,如宪法法院,这正是中国目前着力研究并力图诉诸实践的一种。
总之,亚里士多德的法律思想博大精深,本文实难窥其万一,不当之处,敬请各位师长赐教。还有一个笔者十分感兴趣也是我们国内学者多次提到而未能展开论述的问题,即我们经常将亚翁及伯拉图与中国的先哲孔孟、印度的先哲释迦牟尼相比较,认为他们所处的时代及政治文化背景有相当接近之处,但却产生了如此不一样的理论学说,以至于现在的西方文明与目前之东方文明存在着如此巨大的差异,西方借助亚翁之法治民主思想开政治文明之先河,而我们东方却经常难以从孔孟那里寻找民主法治的踪影。朱学勤氏曾将中华文明之落后归诸思想源头的先天不足,缺乏原罪之概念;[14]南怀瑾氏亦认为释迦“追寻远古哲人之遗教,以求宇宙人生的真谛”,而中华文明却始终不太关心彼岸的问题;[15]国学大师章太炎氏之高弟曹聚仁氏亦主张抛弃中国所谓的“国粹主义”;[16]中华文明真的从源头上就先天不足吗?我也非常期望各位师长能够指点迷津,以释我辈之疑惑!

注 释:
[1]张乃根著:《西方法哲学史纲》,中国政法大学出版社1991年版,第32页。
[2]《西方著名哲学家传略》,第2卷,山东人民出版社1984年版,第142页。
[3]黑格尔著:《哲学史讲演录》,第2卷,商务印书馆1960年版,第380页。
[4]Aristotle,The Politics,p59.
[5]Aristotle,Ethcs,p189.
[6]The Principles of Natural and Political Law,Transi. T.Nugent,7th .ed.第87页。
[7]同[1],第33页。
[8]亚里士多德著:《政治学》,商务印书馆1965年,第133页。[美]E.博登海默著,邓正来译:《法理学、法律哲学与法律方法》,中国政法大学出版社,第12页。
[9]曾仰如著:《亚里士多德》,台湾东大图书公司1988年,第462页。
[10]李圣顿著:《西方圣哲小传》,中国展望出版社1982年,第42页。
[11]陈金全著:《西方法律思想史纲》,成都科技大学出版社,第64页。
[12]同[1],第44页。
[13]同[11],第52页。
[14]朱学勤著:《风声、雨生、读书声》,三联书店出版社1994年版,第34页。,
[15]南怀瑾著:《禅宗与道教》,复旦大学出版社1996年版,第10页。
[16]曹聚仁著:《中国学术思想史随笔》,三联书店出版社1998年版,第322页。

常州市人民政府关于颁发常州市市区物业管理实施办法的通知

江苏省常州市人民政府


常州市人民政府文件

常政发〔2005〕222号



关于颁发常州市市区物业管理实施办法的通知



各辖市、区人民政府,市各委办局,市各公司、直属单位:

现将《常州市市区物业管理实施办法》颁发给你们,请遵照执行。



二○○五年十二月七日


常州市市区物业管理实施办法



第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,维护当事人的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于市区范围内的物业管理活动。

第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

新建住宅小区应当实行物业管理,凡未落实前期物业管理的新建住宅区不得投入使用。

配套设施不全的原有住宅小区按照“市组织整治、区落实管理”的原则,实施综合整治,创造条件逐步实行物业管理。

配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业,应结合各自不同特点推行物业管理。

第五条 市房产行政主管部门(以下简称市房管部门)是全市物业管理行政主管部门,负责制订物业管理规章制度,实施对物业管理企业资质的管理,对全市物业管理活动进行指导与监管,配合市物价部门对物业服务收费实施监督,处理重大的物业管理纠纷与投诉,依法查处物业管理活动中违反法律法规的行为等。

市物业管理中心接受市房管部门的委托,负责管理市区物业专项维修资金,监督新建住宅小区前期物业管理招投标活动,负责新建住宅小区非营业性公建配套设施的监管工作,指导与推进市区住房的社会化、市场化维修工作,组织实施原有住宅区的综合整治。

各区政府负责指导与监督辖区内的物业管理活动,协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉,会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序。

各区房产行政主管部门(以下简称区房管部门)是辖区内物业管理的行政主管部门,负责对辖区内的物业管理活动进行指导与监督。具体负责新建住宅区前期物业管理协议招投标的监管工作,会同街道办事处(镇人民政府)筹建业主大会和业主委员会,指导与监督业主委员会的日常工作,撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定,受理物业管理活动中的投诉,协助市房管部门管理物业管理企业资质。

街道办事处(镇人民政府)负责指导和监督本区域内的物业管理活动,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

市发改委、建设、规划、物价、民政、环保、城管、园林、水利、公安、劳动保障、地税、工商、卫生等行政管理部门按照各自职责,协同做好物业管理工作。

第六条 各级政府应当扶持物业管理行业的发展,逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。物业管理企业岗位可按规定享受公益性岗位补贴。



第二章 业主自治管理

第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督专项维修资金的使用执行情况;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第八条 业主应当履行下列义务:

(一)遵守物业管理的法律、法规和规章;

(二)遵守业主公约、业主大会议事规则;

(三)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(五)按照合同约定按时交纳物业服务费用;

(六)按照有关规定交纳专项维修资金;

(七)配合物业管理企业的管理与服务活动;

(八)法律、法规规定的其他义务。

第九条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主户数少于100户的,物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。

第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

物业管理区域内业主户数超过100户的,可以按一定比例推选业主代表参加业主代表大会会议(以下统称为业主大会)。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

第十一条 一个物业管理区域内入住率达50%以上的,或者入住率达30%以上、物业交付使用一年以上的,应当依照本办法规定召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

物业所在地的区房管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)指导业主召开首次业主大会。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分,由市房管部门根据该物业的区域规划和共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划定。

第十二条 业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算,具体计算规则由市房管部门制定。

第十三条 业主大会履行下列职责:

(一)制订、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)监督物业管理企业对专项维修资金的使用执行情况,按有关规定决定专项维修资金的续筹方案;

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)决定有关业主共同利益的重大事情;

(七)法律、法规规定的其他职责。

第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,应当召开业主大会临时会议。业主委员会在接到业主提议后15日内,应当组织召开业主大会临时会议,逾期不组织召开的,由物业所在地的区房管部门责令其限期召开。

第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会作出的决定应当予以公布。

第十六条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。业主大会可以邀请社区居民委员会和使用人代表列席会议。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:

(一)召集和主持业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

(四)监督业主公约的实施;

(五)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;

(六)根据业主大会的决定,代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼;

(七)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十八条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数,其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年,可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名,业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会不得从事经营活动。

第十九条 业主大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起30日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单等材料向物业所在地的区房管部门备案,由区房管部门出具业主委员会备案证明。

第二十条 业主委员会任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地的区房管部门应当督促、指导其换届工作。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案等文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

第二十一条 业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则,对全体业主和使用人具有约束力。

第二十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,物业所在地的区房管部门,应当责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

第二十四条 在物业管理区域内,业主委员会、物业管理企业、社区居委会应当依法履行各自的职责,密切配合,共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。

(一)业主委员会接受业主大会的委托,实施业主自治管理,监督与配合物业管理企业的服务活动;协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

(二)物业管理企业应在依法经营服务活动中,接受业主委员会的监督,按照合同约定为业主提供服务;听取社区居民委员会的有关意见,配合社区开展有关活动。

(三)社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动,引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。

第二十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。可以从收取的物业管理服务费中,或者从产权属业主共有的公建配套设施经营收益部分中列支。

经费的筹集、管理、使用等具体事项,由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主质询。



第三章 物业管理企业

第二十六条 物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格、独立核算、自主经营、自负盈亏,从事物业管理服务活动的企业。

第二十七条 物业管理企业实行资质管理制度。

物业管理企业资质等级分为一、二、三级。市房管部门负责本市三级物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

第二十八条 从事物业管理的人员应按照国家有关规定,取得职业资格证书。

第二十九条 物业管理企业享有下列权利:

(一)依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;

(二)收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用;

(三)选聘专业公司承担专项经营业务;

(四)拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任;

(五)开展其他多种经营服务项目,增强企业实力;

(六)法律、法规规定的其他权利。

第三十条 物业管理企业应履行下列义务:

(一)执行物业管理行业规范、服务标准;

(二)履行物业服务合同,提供物业服务,维护业主利益;

(三)接受业主、业主委员会的监督;

(四)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况,以及公建配套设施经营管理的收支情况,接受质询和审计;

(五)劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,劝阻不听的,及时报告有关行政管理部门和业主委员会;

(六)接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理;

(七)协助有关行政管理部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域公共秩序;

(八)法律、法规规定的其他义务。



第四章 前期物业管理

第三十一条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

第三十二条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上项目,应当实行公开招投标;3万平方米以上、5万平方米以下(含5万)项目,可以采用邀请招标的方式;3万平方米以下(含3万)或投标人少于3个的项目,在市房管部门的监督下,经物业所在地的区房管部门批准,可以采用协议招标的方式。

第三十三条 建设单位应当在市房管部门的监督下,按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:

(一)预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(二)新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成;

(三)非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成;

建设单位应当自确定中标之日起30日内,与中标的物业管理企业签订书面的前期物业服务合同,并报市房管部门备案。

签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。如果期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同自然终止。

第三十四条 前期物业管理的主要内容是:

(一)建立与业主、物业使用人的联络关系;

(二)设计管理模式,草拟物业管理制度,编写物业管理公约建议书;

(三)建立服务系统和服务网络;

(四)办理移交承接验收事宜;

(五)在业主大会选聘物业管理企业前,按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。

建设单位应当根据物业管理企业提供的前期介入管理内容,给予物业管理企业相应的前期介入管理经费,具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。

第三十五条 建设单位应当制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第三十六条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

建设单位选聘的物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。

第三十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

建设单位应当按照住宅小区总建筑面积的千分之四配置物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有。

第三十八条 物业管理企业承接物业时,应当与委托方按照市房管部门制定的承接验收办法进行承接验收。

第三十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业管理企业。物业管理企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第四十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的,仍由建设单位承担保修责任。



第五章 物业管理服务与收费

第四十一条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。其中分期建设的物业,只能委托同一物业管理企业管理。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施,但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人,如因委托造成的损失由物业管理企业承担。

第四十二条 物业交付使用后,业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业,参照建设部统一印制的示范文本,订立物业服务合同,并在该区域内公示。

物业服务合同的主要内容包括:

(一)当事人和物业的基本情况;

(二)双方的权利和义务;

(三)物业管理服务事项和服务质量要求;

(四)物业服务费的标准和收取办法;

(五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;

(六)专项维修资金使用方面的约定;

(七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;

(八)违约责任及解决纠纷的途径;

(九)双方当事人约定的其他事项。

第四十三条 物业服务事项主要内容包括:

(一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;

(二)物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理;

(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;

(四)物业装饰装修和垃圾清运管理服务;

(五)应业主要求进行的室内特约服务;

(六)物业档案资料的管理。

第四十四条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项,当事人不承担责任。

原有住宅小区经综合整治实行物业管理的,可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同,明确相应的服务事项。

第四十五条 物业管理企业应当在物业服务合同期限届满前90天,以书面形式告知业主委员会,业主委员会接到告知书起30日内,组织召开业主大会讨论决定选聘事项。

业主大会决定续聘原物业管理企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内,与原物业管理企业续签物业服务合同。

业主大会决定重新选聘物业管理企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业管理企业,原物业管理企业在合同期满后7日内,与业主委员会或新选聘的物业管理企业办理移交手续,移交物业管理用房、经审计后的费用帐册以及本办法第三十九条规定的有关资料等。

物业管理企业或业主委员会经过双方协商一致,可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。但应当通知对方,并按上款规定办理移交手续。

物业管理企业或业主委员会单方提出解除物业服务合同,另一方持有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第四十六条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价:

(一)普通住宅公共服务收费实行政府指导价,由市物价部门会同市房管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准,并定期公布。

确定政府指导价,应依法举行价格听证会,听取业主、使用人和物业管理企业的意见。

通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格,应报市物价部门备案,作为前期物业管理服务收费的依据。物业管理企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。

已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准,由业主委员会经业主大会同意后,在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

(二)非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。

前期物业管理阶段由开发建设单位与物业管理企业在服务合同中约定服务费用;已成立业主委员会的,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定服务费用。

物业服务收费管理中涉及的其它有关事项,按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。

第四十七条 业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用,不得以物业服务合同约定以外的事项为理由,迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任。

纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因,未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额交纳。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第四十八条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况,应当按照合同的约定,定期向业主公布,并接受业主委员会的监督和质询。

第四十九条 市物价部门应当会同市房管部门,加强对物业服务收费的监督。

第五十条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目,服务费用由双方约定。

第五十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项,可以委托给物业管理企业实施,双方应当签订有偿服务合同,物业管理企业接受委托代收前款有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当及时劝阻,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十三条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业管理企业组建保安队伍的,应当遵守国家有关规定。保安人员应当经过政审、培训后方可上岗。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

五十四条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规的规定和业主公约的约定。

物业使用人违反本办法的规定和业主公约的约定,有关业主应当承担连带责任。



第六章 物业的使用和维护

第五十五条 新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划部门核定的内容实施,不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。

已列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施,属于非营业性公建配套设施,除社会公益性配套设施以外,产权属全体业主所有,由市房管部门代为登记,开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。

未列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施,属于营业性公建配套设施,产权归投资人所有,但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。

新建住宅小区的车库(含机动车和非机动车)属住宅小区规划停车位控制指标以内的,按非营业性公建配套设施认定,列入住宅小区商品房建设成本,不得对外销售,交付使用后,由业主委员会委托物业管理企业统一管理。

业主依法确需改变公建配套设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公建配套设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第五十六条 新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容,应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确;在商品房预售价格认证时,应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定;在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时,应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注;住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中,应将公建配套设施实施计划在销售场所公示,并告知购房人;办理权属初始登记时,应按公建配套设施的性质进行区分登记。

原有住宅小区经综合整治实施物业管理的,应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整;对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购;根据规划和小区服务与管理的需要,补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记,并办理移交使用手续,用于物业管理。

第五十七条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第五十八条 供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位,按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的,原有职责和养护渠道不变。委托物业管理企业代为维修、养护的,应当与物业管理企业签订委托合同,并支付维修、养护费。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当事前通知业主委员会和物业管理企业,并及时恢复原状。造成损失的,应当予以赔偿。

第五十九条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构;

(二)擅自改变房屋用途;

(三)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能;

(四)私搭乱建;

(五)侵占绿地、毁坏绿化;

(六)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动;

(八)未经批准摆设摊点;

(九)无序停放车辆;

(十)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十一)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

(十二)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;

(十三)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第六十条 业主、使用人装饰装修房屋时,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

业主、使用人装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的,应当向房屋安全管理部门办理相关手续。

物业管理企业发现业主、使用人擅自损坏房屋结构行为的,应当及时劝阻,并及时向市房屋安全管理部门报告。

第六十一条 物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时,责任人应当及时维修养护。

物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第六十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任,按照下列规定承担:

(一)房屋室内部分,由业主自行维修;

(二)房屋的共用部位和共用设施设备,由物业管理企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。

第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家、省、市有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造,不得挪作他用。

第六十四条 利用业主共有的公建配套设施进行经营的,应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后,按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业管理企业代办费用后,应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费,收益的70%纳入专项维修资金,但合同另有约定的除外。



第七章 罚 则

第六十五条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定,由市房管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第六十六条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定,由市房管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十七条 违反本办法的规定,不移交有关资料的,根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定,由市房管部门责令其限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十八条 违反本办法的规定,未取得资质证书从事物业管理的,根据国务院《物业管理条例》第六十条规定,由市房管部门责令其停止活动,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并吊销资质证书。

第六十九条 未按照规定交纳专项维修资金的,根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定,由市房管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。

违反本办法的规定,挪用专项维修资金的,根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定,由市房管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,可以吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

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浅析家庭暴力

钱贵


  随着新世纪的发展,家庭暴力问题越来越成为社会公众普遍关注的焦点话题。它的产生,有其深厚的历史根源、社会背景和经济原因。诸多家庭暴力的惨剧告诫我们:只有不断完善立法,进行法制宣传教育,健全法律保障机制和社会综合维权机制,同时不忘呼唤一套完整的家庭伦理道德体系,才能根本遏制家庭暴力,切实保障广大妇女的权益,最终维护社会的秩序和安定!
  我国2001年4月27日通过的新婚姻法虽然明文禁止实施家庭暴力,但对家庭暴力的概念并没有做出规定;同样,2005年8月28日新修改的《妇女权益保障法》再次更加明确规定禁止对妇女实施家庭暴力,但对什么是家庭暴力也没有做出相关界定。理论界对此的认识仍有很大分歧,目前最常见的分类是以被侵犯的权益不同,将家庭暴力分为身体暴力、性暴力和精神暴力[1]。为指导司法实践,2001年12月《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第1条对此作出了明确规定,即家庭暴力是指行为人以殴打、捆绑、残害、强行限制人身自由或者其他手段,给其家庭成员的身体、精神等方面造成一定伤害后果的行为。
  总的说来,家庭暴力的概念有广义和狭义之分,广义的家庭暴力是指家庭人员之间,一方对另一方进行肉体伤害、精神折磨和性虐待的违法犯罪行为。狭义的家庭暴力,主要是指丈夫对妻子进行肉体伤害、精神折磨和性虐待的违法犯罪行为。[2]人们对家庭暴力的概念,一般都是从狭义上来理解和使用的。而本文所论述的家庭暴力,仅从最常见、最普遍和最难以治理的暴力行为,即对广大妇女所实施的家庭暴力(狭义)进行阐述。湖南省人大常委会制定的《关于预防和制止家庭暴力的决议》还为家庭暴力下了一个法律定义,即家庭暴力是指发生在家庭成员之间,以殴打、禁闭、捆绑、残害或者其他手段,对家庭成员人身、精神、性等方面进行摧残的行为
  我国长期以来男尊女卑的夫权思想根深蒂固,在以男子为中心的奴隶社会和封建社会,妇女基本上处于只有义务而毫无权利的悲惨境地,反映在夫妻上,主要表现为男尊女卑、夫权统治。例如,我国古代的礼、法规定:“夫为妻纲”,“夫者妻之天也”。要求妇女“三从”、“四德”,妇女从生到死,都置于男子统治之下。在家庭和社会生活中,妻子都处于受压迫、受奴役的地位。她们根本不是平等的民事主体,夫妻关系也只是尊卑、主从关系,妇女几乎成了男子的附属品和私有财产。在这种历史背景下生活的女性也认为夫为妻纲,夫权高于一切,女人就应该接受丈夫的支配,因此反抗意识淡薄,对来自丈夫的暴力往往默默忍受。新中国成立后,我国政府从法律上取缔了传统的男性中心思维定式,妇女的地位得到了前所未有的提高。但是,封建男尊女卑的夫权思想并未彻底从人们的头脑中肃清,许多人仍然认为丈夫享有统治和支配妻子的特权,什么“取来的妻,买来的马,任我骑来任我打”。一些人甚至还把妻子当作是丈夫的一件物品,并把对妻子的暴力行为看作是丈夫正当的 “纠正” 妻子犯错的权利。同时一些女性也仍持有男主女从的观念,在家庭中甘于丈夫之下,心理上没有独立的人格,逐渐丧了自我,当家庭纠纷激发为家庭暴力时,只是逆来顺受。在这样的背景下,家庭暴力作为解决家庭矛盾的一种常见手段也就不奇怪了。
  尽管2001年4月新修改的《婚姻法》和2005年8月新修改的《妇女权益保障法》明文规定禁止家庭暴力,其他的法律法规也规定了相关的惩罚措施,但是在具体的实施过程中,由于受传统的“民不告,官不究”和“清官难断家务事”等观念的影响,不仅一部分执法人员不能依法惩处家庭暴力行为,甚至连有些公安机关的报警电话也通常不接受家庭中的暴力事件。他们认为“两口子吵架不记仇”,家庭内部事物不便于干预,“多一事不如少一事”。要么就是抱着一副息事宁人的态度敷衍塞责,最多通过调解解决问题。毋庸置疑,如此执法肯定对施暴者起不到惩戒和威慑作用。
  社会上的一些大众传播媒介对暴力、凶杀、性虐待等进行大力渲染,从某种角度上说,这些舆论氛围实际是起了教唆的作用。如电视剧《流星花园》,它以一个耳光拉开了男女主角的爱情序幕,从此两人走上了刀光剑影的“甜蜜之旅”。而那些看得如痴如醉的人们却将所有激烈的家庭暴力行为贴上了一个标签——这就是爱。人的许多暴力行为是从上述类似的社会文化中“习得”的,也就是说,施暴者不是先天有心理障碍,而是在后天中学习到的。家庭暴力的施暴者也不例外。由于社会缺乏一种主流文化来引导人们的婚姻行为,新闻媒体和社会舆论在这方面的导向也存在或多或少的偏差,一些书刊、影碟、电视剧(如《不要跟陌生人说话》)等对家庭成员间尤其是丈夫对妻子的暴力行为极力宣扬,误导了人们去艳羡甚至刻意去模仿他们以寻求刺激。
  我国高度重视家庭暴力问题,政府一方面向国际社会作出庄严承诺,签署禁止家庭暴力的相关国际法律文件,另一方面,将干预和制止家庭暴力列入2001-2010年《妇女发展纲要》的目标之一。同时不断完善立法,使家庭暴力问题做到有法可依。为了明确禁止家庭暴力,加强对受害者的保护和救助,严厉惩治家庭暴力的违法行为,2001年4月修改的新《婚姻法》在第三条、第三十二条、第四十三条、第四十五条和第四十六条首次以法律的形式明确了家庭暴力受害人自力救济的途径,明确了公安、司法部门在反家庭暴力中的职责,以及确立了社区组织在反家庭暴力中的重要地位等等。
  根据法律和行政法规的规定,法律赋予了家庭暴力受害者多种维权手段。处于弱势地位的广大妇女,应紧紧抓住国家普法教育的大好机会,努力学习法律知识,不断提高自身的法律意识和法治观念,形成学法、懂法、用法的良好风尚。当自己的人身权益再次受到侵害时,果断拿起法律武器与家庭暴力的违法行为作斗争。同时,执法人员也应积极学习法律知识,主动加强执法,切实维护好广大妇女的权益。国家更要加大法制宣传教育与培训的力度,进一步制定针对家庭暴力的细化标准和执行细则来规范公安司法等机关的权责和健全妇女权益的法律保障机制,以完善立法来加强执法。


参考文献
[1]孙彬,姬新江主编.婚姻家庭法学[M].中国人民公安大学出版社,2004.53.
[2]阙祥才.家庭暴力探析[J].湖北社会科学,2004,4:86.