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理性看房价/王瑜

时间:2024-07-22 05:27:10 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9624
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理性看房价


对于商品房的价格,媒体讨论非常热闹,一会儿说房价要崩盘,一会儿说还在上涨。国外专业机构研究报告称中国的房地产市场已经到了看似“接近爆炸”的边沿,据有关政府机构公布的数据,全国商品房的价格一直在上涨。

涨、涨、涨,这种涨势让越来越多的人感到不对劲,更多的学者站出来论证我国房地产的泡沫论,甚至国内有学者尖锐提出要防止房地产商要挟经济。政府终于也坐不住了,国务院要求建设部拿出分析报告来。有人开始预感到了不安,政府部门指责房地产开发商,说是他们利用政策和市场信息的不对称,恶意炒作致使房价上涨,而开发商也在抱怨政府,说是政府不合理的土地政策导致房地产价格的上扬。

政府的指责,开发商的抱怨,学者的担忧,媒体的热闹,个中意味,对普通民众来说谁能弄得清楚,在一片涨势中,民众失去了理性的思考。房产大佬潘石屹说:“……各方言论都陷入不理智了”,那么现在我们就来理性分析一下商品房的价格。

商品房合理价格的评判标准
商品房也是商品,任何一个东西要商品化一定有一个购买者可以普遍接受的价格,这个价格我们认为是个合理价格。

那么合理的价格是多少呢?国外有个公认的评判标准,商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍,按这个标准我们来计算一下北京合理的房价,北京普通职工的月平均工资大概也就是1500元,家庭年收入36000元,那么北京商品房合理的价格我们很容易计算出来。按这个标准来评判北京商品房的价格,现行的市场价格高出了几倍,那么北京现行商品房的价格是不是合理就不用多说了。

商品房的价格构成
商品房的构成到底是怎样的,这个问题目前没有任何机构、任何人出来澄清,哪怕是透露任何一点点的信息,所以我们只能自己去猜测。为了分析问题方便,我们可以将房屋价格构成分拆成几块:1、建筑成本,2、土地成本,3、政府规费,4、开发商的收益。下面我们逐项来分析。

1、建筑成本
这里说的建筑成本就是从一块地上将房子盖起来的费用,包含人工和材料费用。对于农民而言,向村里要块地,自己就可以盖房子,他们认为盖房子只要花工钱和材料钱,也就是只需要支付建筑成本。

那么建筑成本是多少呢?这个价格是大家想不到的便宜,在北京的行价是每平方米300元的价格就可以让人包工包料将房子盖起来,也就是说自己盖个200平米的“别墅”建筑成本也不过6万元。在城里盖楼,建筑材料和人工成本是一样的,因为其规模效益,建筑成本不会比这高,不过高层的房子,建筑成本要高一些。

这么说在北京真正花在盖房子上的钱一般不到房屋价格的二十分之一。

2、土地成本
房子是盖在地上的,城里土地是要用钱买的。要花多少钱来买,不知道。在相关的报道里我找到了相应的信息,在北京一平方米土地的价格达到2000元算是非常高的,在这里盖商品房,将来售价将达到10000元/平米,这样说土地成本要占到房屋价格的五分之一。

按我国现行的土地政策商品房土地使用权是70年,70年后怎么办,很多人问到这个问题,但是没有任何机构可以作答。在深圳这个问题已经显现出来了,有的房屋土地使用权到期了,土地已经没有使用权了,房子成了空中楼阁。

我国土地出让金制度现在也正受诟病,被认为是推动商品房价格上扬的原因之一。有人提出政府不应该收这么高的土地出让金,从社会公平的角度认为这笔费用不能由购房人来承担。现行的土地政策是仓促向邻居香港学的,是有问题的,过去了这么多年,这个政策也应该回归理性。这个政策以后如何改,我们等待政府出台新的规定,但是对土地价格应当采取适当的措施平拟。

3、政府的规费
政府热衷于房地产开发当然是有道理的,其中的一个原因就是可以搭便车收取各种规费,这个问题无论是政府还是开发商都是讳莫如深,因为含在房屋价格中,普通民众也无人问起。96年以前看到的相关资料称这些规费大概有150项以上,占到房屋价格的40%,那个数据是否准确?现在的情况是否有所改变,同样是无从知道。

这些规费是不是应该收?应该收多少?收费的是那些项目?收取这些费用是不是应当向民众公示?我们只能说不知道,更无法进行讨论。

4、开发商的收益
开发商的收益应该很好计算,其公式为:开发商的收益=房屋售价—建筑成本—土地成本—政府规费。因为该公式中有两项为未知数X,所以开发商的收益同样是未知数X。我们看到富豪榜上大多数是开发商,他们因为开发房地产而获得了巨额财富,只能由此猜测他们的收益。

仔细分析了商品房的价格构成,因为无从得知相关数据,还是分析不清楚,不公开的市场信息遮蔽了民众理性的双眼。我们有理由相信建设部的指责,开发商利用市场信息的不对称炒作、抬高商品房价格;我们也有理由相信开发商的抱怨,政府不合适的政策促使房屋价格上涨。

买房投资理性分析

人们普遍的印象是房地产是保值的,这应该是建立在规范的市场和合理的价格前提下。这在中国目前恐怕是虚妄,想想房子越来越旧,土地的使用年限越来越少,商品房的价值如何得以保值呢?而且还有一个问题要考虑,买的时候的价格是不是合理,如果比合理价格低,那么房屋将有上涨的空间。如果是高于合理价格,则不仅不保值,反而是要缩水的。

买房子投资无非是两种方式,要么用来出租拿租金,要么等涨价后卖出去,挣差价。
我们先来分析作为出租的投资,任何投资要有一定的收益率才值得投资。一般认为如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款,那么这个投资是值得做的。据说某省会城市的商铺购买价为100万块,而租金却只有900块一个月,这么算来,不考虑空租时间,将需要100年才能把房款收回来,那时房屋的土地使用权早就到期了,靠租金根本不可能把本钱挣回来。再说有谁会有这样的耐心去等待100年,享有100年后的收益。购房时这样的疯狂不知道出于何种驱使。

买房子等涨价后再卖出去,来挣取差价,就象买卖股票只看涨跌,通过低进高出赚取短期的差价,而不问实际价值,作为短期的投机行为温州炒房团就是专职做这种事。人们看到的一个事实是一个小区从开盘就一直往上涨。其实,这是开发商的一个策略,故意制造的涨价现象。涨多少都只是一个数字上的游戏而已,只有能变现才能真正获得涨价带来的实际利益。房屋进入二手房市场一定要降价,很简单的道理,二手房交易要另外交规费和其他交易费用,这两笔费用是很高的。只有这些费用加房价仍然不高于新房子的价格才对购买者有吸引力。有温州炒房团的存在,说明这个涨幅还是很大,大于进入二手房交易损失费用,看来短期的投资还可以去做的。

关于加强高校博物馆建设与发展的通知

国家文物局 教育部


国家文物局、教育部关于加强高校博物馆建设与发展的通知

文物博发〔2011〕10号


各省、自治区、直辖市文物局(文化厅)、教育厅(教委),教育部直属各高等学校:
  高校博物馆是为了教育、研究、欣赏的目的,由高等学校利用所收藏的文物、标本、资料等文化财产设立并向公众开放,致力于服务高等教育发展和社会文化发展的社会公益性组织。改革开放以来,特别是进入21世纪以来,随着科教兴国和文化大发展大繁荣战略的实施,高校博物馆蓬勃发展,为满足广大人民群众日益增长的精神文化、教育学习需求做出了积极贡献。与此同时,高校博物馆发展中还存在一些问题,博物馆的建设、管理及运营状况与时代要求仍有较大差距,社会服务能力和水平尚待提高,这些问题在一定程度上制约了高校博物馆社会功能的发挥。
  为加强高校博物馆建设与发展,充分发挥其在科教兴国、学习型社会和公共文化服务体系建设中的作用,现就加强高校博物馆建设与发展的有关事项通知如下:
  一、各地、各有关部门应充分认识高校博物馆的重要意义,切实重视和支持高校博物馆建设与发展。高校博物馆具有鲜明特色,是现代教育体系和博物馆事业的重要组成部分,是探索和实践新型人才培养模式、实现高等教育现代化的重要机构,是开展探究式学习、参与式教学、实践教学的适宜场所,是开展原创科研的重要基地,也是构建公共文化服务体系,建设和谐社会的一支重要力量。高水平高校博物馆是大学深厚学术和文化积淀的重要标志,是优秀大学的重要标志。要将高校博物馆纳入国民经济和社会发展规划,纳入高等教育事业发展规划,纳入博物馆事业发展规划,因地制宜,制定符合各地高校博物馆发展的目标、措施,鼓励和引导具有中国特色的高校博物馆的科学发展。
  二、教育部门要进一步明确高校博物馆在现代高等教育体系中的基础性地位,加强扶持和管理。教育部将会同国家文物局等有关部门制定“普通高等院校博物馆规程”,设立高校博物馆发展指导委员会,建立高校博物馆建设与发展联席工作会议,编制和实施高校博物馆发展规划,明确发展目标,确定发展任务,保障发展资源。并定期向社会发布高校博物馆建设与发展状况信息,增进社会对高校博物馆的认知,引领高校博物馆发展。
  三、文物部门要加强履行博物馆业务指导职责,按照《博物馆管理办法》等规定,积极辅导协调高等学校做好高校博物馆的设立注册登记工作,指导高校博物馆业务活动,将高校博物馆纳入行业评估和质量监控体系。积极协调在高校博物馆之间,以及高校博物馆与区域其他博物馆建立长效的交流、协作机制,将高校博物馆纳入博物馆协作网,在藏品保护、陈列展览、社会教育、科学研究、人才培养等业务活动领域开展密切的交流合作,实现优势互补、资源共享。加强博物馆行业协会框架内的高校博物馆专业组织建设,制定行业规范,鼓励高校博物馆加入博物馆行业协会,促进行业自律。
  四、要加强对高校博物馆发展的战略研究和统筹规划。高校博物馆建设应以保护、管理和发展文化遗产为基础,以激励和实现知识的创造、分享、传播为中心任务,以服务和支持高等教育发展为主导,以坚持高校博物馆自身特色为动力,以服务高等教育现代化、支持创建优秀大学为主要目标。要从实际出发,着力于凸显大学优势学科特色,完善博物馆功能,把增加博物馆的数量与提高质量结合起来,当前尤其要在提高质量上狠下功夫。要加强博物馆建设工程前期可行性研究、立项、实施等环节的协调指导和评估论证,促进科学决策。要避免不顾实际和可能,盲目追求建设规模的现象。要加强重点博物馆建设,使一批高校博物馆率先跻身国内一流博物馆行列,并向世界先进水平迈进。
  五、加强博物馆基础工作,提高专业化水平。大力支持高校博物馆加强系统收藏相关学术领域的实物研究资料和实物性研究成果,提高和优化收藏品质量。建立健全藏品科学保护机制,加强藏品管理及信息化建设,完善建档备案、日常管理等制度体系。强化预防性保护理念,改善馆藏文物保存条件,遏制因环境不利和管理不善致使文物受损的现象。充分发挥藏品资源以及高校专业力量优势,搭建开放的高水平研究平台,大力推进博物馆的学术研究,以科技创新推动博物馆的管理创新和工作创新。
  六、增强社会服务能力,提升社会服务效益。高校博物馆不仅要积极支持并辅助高校教学和学科建设,参与和融入大学校园文化建设,也要切实履行公共文化设施职能,充分实现社会教育功能。高校博物馆要积极创造条件,最大限度地向社会和公众开放,开放时间应符合《博物馆管理办法》规定。要努力提升高校博物馆在展览展示和宣传教育方面的工作水平,大力传播有益于社会进步的思想道德、科学技术和文化知识,不断丰富社会各界群众的精神文化生活。鼓励高校博物馆以各种形式参与公共文化服务体系建设,鼓励将高校博物馆纳入中小学教育内容,鼓励高校博物馆开展各种进社区活动,并积极探索博物馆数字化,通过现代信息技术增强博物馆文化传播、辐射影响力。鼓励高校博物馆积极参与对外文化交流。
  七、加强高校博物馆队伍建设,实施人才强馆。支持高校博物馆科学设置岗位,完善职位管理,健全评价激励机制,注重学术梯队和优秀中青年队伍建设,稳定高水平专业技术队伍。同时不断壮大以广大学生为主体的博物馆志愿工作队伍,使志愿服务与素质培养、专业志向和公益精神有机结合。
  特此通知。



                               国家文物局
教育部

                            二○一一年五月二十二日


山东省实施《国有企业富余职工安置规定》办法

山东省政府


山东省实施《国有企业富余职工安置规定》办法
山东省政府



第一条 根据国务院发布的《国有企业富余职工安置规定》(以下简称《安置规定》),结合我省实际情况,制定本办法。
第二条 安置国有企业(以下简称企业)的富余职工,应坚持将富余职工撤离原生产工作岗位,坚持以生产经营性安置为主,坚持安置企业富余职工与发展生产力相结合的原则。
第三条 企业和社会应广开门路,在发展生产中创造就业岗位,妥善安置企业富余职工。其安置途径主要是:
(一)开发新产品,开办新项目,拓展新领域,加快发展第三产业和劳动就业服务企业(以下简称劳服企业)。
(二)组织富余职工进行多种渠道、多种形式的劳务输出。
(三)允许企业富余职工从事个体经营,开办私营企业或到街居、乡镇企业、私营企业去工作。
(四)提高劳动定额水平,缩短工作时间,在任务指标、职工收入不减少和生产成本不增加的前提下,为富余职工提供上岗机会。
(五)对企业富余职工开放劳动力市场,让富余职工进入市场自主择业。
(六)进行企业间职工的余缺调剂。
(七)其他能够安置富余职工的途径。
第四条 企业为安置富余职工而兴办的经济实体,财政、劳动、工商行政管理等有关部门应积极扶持,并按国家规定享受税收照顾。
(一)企业为安置富余职工而兴办的独立核算的第三产业企业,自开业之日起,两年免征企业所得税,从第三年开始三年减半征收企业所得税。
(二)劳服企业安置城镇待业人员,与安置国有企业精简下来的富余职工合并计算,达到规定比例的,按照国家税务主管机关关于劳服企业的有关减免税政策执行。
(三)企业富余职工到街居、乡镇企业、私营企业工作的,如原企业生产、工作需要,仍可回原单位工作。去这些企业工作期间,凡按规定缴纳养老保险金的,可连续计算工龄、计算交费年限,享受养老待遇。
(四)企业为安置富余职工而兴办的第三产业、劳服企业和进行转岗培训,流动资金不足的,在不影响社会待业职工待业救济金发放的前提下,劳动部门可以从待业保险基金财政专户结余中借给企业部分扶持金。借款应有单位担保,实行有偿使用,定期收回。借款按每月不低于5‰的
标准收取资金占用费。
第五条 企业富余职工在厂内培训和厂内待业期间,由企业发给一定的生活费。生活费发放标准,在不低于上年社会平均工资60%的前提下,由企业自行确定。如培训与待业期间在本企业内从事临时性有收益的工作的,其收入可用来弥补本人减少的工资,但不得高于本人原实得工资
。企业按规定发给富余职工的生活费,实行工效挂钩的企业在提取的挂钩工资中列支;未实行工效挂钩的企业在核定的工资总额中列支。
第六条 企业为安置富余职工而兴办的经济实体,实行独立核算,自负盈亏,工资自理,企业的原工资总额基数不变。因安置富余职工而节余的工资额,允许企业自主使用。
第七条 企业可以对安置富余职工而兴办的经济实体实行招标承包或租赁经营。承包人或承租人应与企业签订承包合同或租赁合同,明确合同双方的权利和义务。企业应在资金、场地、设备等方面给予扶持。承包人或承租人应在按劳分配原则下,保证富余职工的基本工资和有关的保险
福利待遇。
第八条 企业因转产、减产或产品滞销而产生的富余职工,经企业职工代表大会讨论同意,报企业主管部门备案,可实行有限期的放假,放假时间一般不超过1年。放假期间由企业发给生活费,生活费标准在略高于本办法第五条规定标准的前提下,由企业自定。
第九条 企业对经转岗培训后暂时不能上岗的富余职工,可实行厂内待业;对劳动合同制职工,可按《安置规定》第十二条执行;对固定职工,待业期间可组织他们承揽临时性任务,其收入用于弥补减少的工资。实行全员劳动合同制企业的富余职工厂内待业超过半年,如企业确实无法
安置的,经征得企业主管部门和当地劳动部门同意,可以转到社会待业并及时办理待业登记。但下列人员不应转到社会待业:
(一)男职工满45岁,女职工满40岁,且工龄满20年的。
(二)经劳动鉴定委员会确认患有职业病或因工负伤致残的。
(三)长期患有严重疾病不能再就业的。
对转到社会待业的职工,劳动就业服务机构应按规定发给待业救济金。
第十条 因工致残而不能竞争上岗的富余职工,企业应为其安排力所能及的工作,并享受所在岗位的工资等遇,确实难以安排的按企业内部退养处理,工资待遇按国家有关规定执行。
第十一条 企业富余职工在企业内部待业和培训期间,仍可享受国家规定的各种法定假日、公休日和婚、丧、产、探亲假等,休假期间的工资标准按国家规定支付。若因病或非因工负伤休假,须凭医疗部门证明,经企业批准后方可休假,其工资待遇,按国家有关因病或非因工负伤的规
定执行。
第十二条 企业依照本办法兴办的独立核算企业安置的职工,按照国家和省有关规定,纳入新办企业的职工人数和经济指标统计范围。
第十三条 县以上集体所有制企业,可参照本办法执行。
第十四条 本办法由省劳动厅负责解释。
第十五条 本办法自1994年7月1日起施行。



1994年5月23日