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关于不安抗辩权的法律思考/张旭科

时间:2024-07-22 17:23:16 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9171
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关于不安抗辩权的法律思考

张旭科 孙佳楣


摘要:不安抗辩权,是大陆法系国家现代合同法的重要制度,该制度最初起源于德国民法,对许多国家的合同立法产生了重大的影响。我国1999年3月颁布的《中华人民共和国合同法》将不安抗辩权作为一项新的重要的合同履行制度加以确立,目的在于防止合同纠纷、合同欺诈,保护先履行方的合法权益。对于不安抗辩权制度,虽然自上个世纪九十年代初以来,尤其在合同法颁布以后,理论界和实务界都给予了极大的关注,相关的文章也有近百篇之多,但系统论述不安抗辩权制度并对该制度在中国的落实提出具体建议的文章似乎尚不多见。有鉴于此,本文结合国内外学者专家的观点和我国合同法的实践,着重对不安抗辩权的立法渊源、适用条件、法律效力、合理性以及与预期违约制度的关系等重要问题作了比较深入的探讨,客观评价了我国合同法上的不安抗辩权制度,并有针对性地提出了一些如何完善我国合同法上的不安抗辩权制度的建议。
关键词:合同法 抗辩权 不安抗辩权 预期违约

1 引言
1999年3月,我国颁布了《中华人民共和国合同法》,从而结束了我国长期缺乏统一合同法的历史。可以说,这部合同法借鉴了大陆法系和英美法系国家大量的立法、司法经验以及学者的学说理论,在某些方面还有突破性的发展。然而,在这样一个继承、发展、突破的过程中,如何消化传统的合同法制度,使世界各国的先进经验成功移植到中国的法制建设中,并能够接纳新理论、新经验,这的确是一个充满不确定性、需要实践来充分验证的复杂问题。同时,一部法律的孕育和制定,包含着一系列法律制度的创造和更新。任何一项法律制度都不是凭空产生的,它有一定的法学知识资源和理论背景。不安抗辩权就是在这部法律中所正式确立的,有着丰富的法学知识资源和理论背景的一项法律制度,不言自明,也同样充满着不确定性,同样需要实践来验证。
应该说,不安抗辩权的理论和制度对当今世界诸多国家的合同立法及实践都产生了重大影响。而如今要将其纳入我国现行的法律制度体系并使之发挥预期的作用,我们就不得不思考这样一些问题:不安抗辩权制度到底是什么样的?它能否在我国现行的合同法律制度框架下找到合适的定位?如何合理的界定其与预期违约制度的逻辑关系?现行立法有关不安抗辩权的规定是否完美以及如何在实践中加以完善?对于这些问题,自上个世纪九十年代初以来,尤其是新合同法颁布以后,理论界和实务界的人士都给予了极大的关注,相关的文章也有近百篇之多。但是,就笔者阅读范围所及,全面系统论述不安抗辩权制度并对该制度在中国的落实提出具体建议的文章似乎尚不多见。有鉴于此,笔者认为,在现在这个时间,结合我国合同法实践和学者专家的观点,博采众长,对不安抗辩权进行一下理论上的检讨与整合有着一定的可行性和必要性。
2 不安抗辩权的法律界定和立法渊源
2.1 不安抗辩权之法律界定
抗辩是一法律专用术语,它既适用于刑事诉讼中被告人用于否定针对其所进行的控告的辩解,也适用民事诉讼中被告对原告诉求的反驳或对原告请求的拒绝,或是一种反诉的请求。所谓抗辩权,是指对抗请求权或否认对方权利主张的权利,也被称为异议权。[1]其功能在于通过行使权利而使对方请求权消灭,或使效力延期发生。双务合同履行中的抗辩权,是指在符合法定条件的情况下,当事人一方对抗对方当事人的履行请求权,暂时拒绝履行其债务(合同义务)的权利。双务合同履行中的抗辩权包括同时履行抗辩权、不安抗辩权和后履行抗辩权[2]三种类型,在性质上属于一时抗辩权[3]或延迟抗辩权[4]。
不安抗辩权,又称为先履行抗辩权[5],传统大陆法将它定义为:“当事人一方应向他方先为给付者,如他方的财产于订约后明显减少,有难为对待给付之虞时,在他方未为对待给付或提出担保前,得拒绝自己之给付。”[6]根据《合同法》的有关规定,其是指双务合同成立后,根据合同约定应当先履行合同义务的当事人在有确切证据证明对方不能履行合同义务,或者有不能履行合同义务之虞时,在对方没有对待履行或者提供担保之前,暂时中止履行合同义务的权利。我国的统一合同法首次正式、全面地引进了不安抗辩权这一合同制度。[7]
2.2 不安抗辩权之立法渊源
不安抗辩权是大陆法上的概念,大陆法系国家的法律都对之加以确认。不安抗辩权真正源于德国法,《德国民法典》第321条规定:“因双方契约负担债务并应向他方先为给付者,如他方的财产于订约后明显减少,有难为对待给付之虞时,在他方未为对待给付或提出担保之前,得拒绝自己的给付。”而法国学说称之为“不履约的抗辩”,它来自中世纪罗马法,是从“约因(consideration)”[8]学说出发,认为一方的义务是另一方约因,因此一方不履行合同为另一方不履行提供了法律依据。《法国民法典》第1613条规定:“如买卖成立,买受人陷于破产或处于无清偿能力致使出卖人有丧失价金之虞时,即使出卖人曾同意延期支付,出卖人亦不负交付标的的义务。但若买受人提供到期支付的保证则不在此限。”另外,瑞士债务法、意大利民法、奥地利民法、中国台湾省民法等都对不安抗辩权有所规定。
从上述各国和地区的法律规定中可见,同属大陆法系,同是不安抗辩权制度,在不同国家和地区也不尽相同。法国侧重保护卖方利益,规定只对买卖合同的出卖人适用,采用支付不能主义,而德国民法典规定则不限于买卖合同,只要是双务合同即都适用,并不再拘泥于买受人破产处于无清偿能力的限制,提出如买受人财产缔约后明显减少,出卖人即可拒绝给付。可见,德国法对不安抗辩权的规定,不仅仅比法国法的规定更为广泛,而且对于在后给付义务人订约后财产状况恶化,危及先给付义务人的债权实现的情况下对先给付义务人的合法权益保护更加有利,更符合现代民法学中的不安抗辩权。据此,有学者认为,相比之下,德国法的规定更为合理,[9]个人认为这一观点是有一定道理的。
相对于大陆法系的不安抗辩权制度,英美法也有保护先履行义务方的规定,只是称之为预期违约制度,即所谓的“保护履行抗辩权”。其是从判例发展而来的:19世纪英国的法官首先在判例中创立了“履行期限未到也可以构成违约”这样一种规则,并以其为“先例”逐渐确认了预期违约(anticipatory breach of contract)制度[10];1853年,英国法院在审理“霍切斯特诉戴纳陶尔案”(Hochster v. De La Tour案)[11]中首先确认了明示预期违约规则;1894年,英国法院又在“辛格夫人诉辛格案”(Synge v. Synge案 )[12]中确立了默示预期违约规则。《美国统一商法典》在总结了英美国家的判例的基础上,也明确采纳了预期违约制度。[13]
《联合国国际货物销售合同公约》吸收了英美法的上述理论,但其将预期违约分为预先根本违约和预先非根本违约,而不是分为明示预期违约和默示预期违约。[14]就其内容而言,与大陆法系的不安抗辩权相近似,都体现了合同法的公平精神。
在现行《合同法》实施之前,我国的《民法通则》、原《技术合同法》、原《经济合同法》等法律都没有对不安抗辩权作出规定,只有在原《涉外经济合同法》第17条有类似不安抗辩权的规定[15]:“当事人一方有另一方不能履行合同的确切证据时,可以暂时中止履行合同,但是应当立即通知另一方;当另一方对履行合同提供了充分的保证时,应当履行合同。当事人一方没有另一方不能履行合同的确切证据,中止履行合同的,应当负违反合同的责任。”但该条款没有区分同时履行和异时履行,即实际涵盖了同时履行抗辩权;此外,该条款不适用于除涉外合同以外的其他民事合同。但可肯定的是其为在涉外经济交往中充分保护当事人的合法权益提供了相应的法律依据。然而,由于其它法律均未对不安抗辩权加以规定,因而对国内市场主体的规范就暴露出相当的盲区,为一些不法交易主体提供了事后赖债以及规避法律的不良机会。因此,为全面规范合同双方当事人的权利义务,维护市场交易的公平与安全,我国现行《合同法》通过借鉴各国的立法经验,并结合本国立法实践,在该法第68条、第69条对不安抗辩权作了比较明确的规定,填补了立法空白,并明确适用于各类经济合同。但现行《合同法》关于不安抗辩权的规定并非是十全十美的,其中也存在一些问题。[16]
现行《合同法》第68条规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。”
第69条规定:“当事人依照本法第六十八条规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,双方在合理期限未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。”
3 不安抗辩权的适用条件
不安抗辩权不是在任何情况下都可以适用的,其适用是有严格条件的。按照传统民法理论,不安抗辩权须具备以下两个适用条件:一是相对人财产发生恶化;二是相对人财产恶化,有难为给付之虞。[17]而我国合同法68、69条规定也正符合这些要件,所以多数法学家认为我国这些规定属于不安抗辩权。[18]不过,我国《合同法》未对其适用条件作具体规定,但通过比较,我们可以发现,我国的相关规定与传统大陆法国家有许多的不同之处。(这一点通过下面的论述自然明了)根据传统民法的精神,并结合我国《合同法》的有关规定,笔者认为,我国《合同法》不安抗辩权的适用条件包括以下几个方面:
(一)双方当事人因同一双务合同而互负债务。虽然《合同法》第68条并没有规定同时履行抗辩权那样将“当事人互负债务”作为抗辩权适用的条件之一,但从不安抗辩权的内容看它必须适用双务合同,且可适用于各类双务合同。[19]这不同于法国只将不安抗辩权限于买卖契约,而与德国法的规定相同。此外,不安抗辩权作为双务合同的效力表现,其成立须双方当事人因同一双务合同而互负债务,并且这两项债务具有对价关系。因此,单务合同以及不完全的双务合同均不能产生不安抗辩权。同时,双务合同必须是有效的,如果双务合同无效,该合同中约定的权利义务均不受法律保护,当事人行使不安抗辩权也就没有任何基础和依据。
(二)不安抗辩权适用的双务合同必须属于异时履行。即合同当事人双方的债务履行,不在同一时间,一个在先,一个在后,这种异时履行是适用不安抗辩权的先决条件,而且必须由双方当事人事先特别约定。
(三)行使期间为合同生效后至先履行义务履行完毕之前。不安抗辩权是先履行方对后履行一方的履行抗辩,如果自己一方已经履行完毕,对方不履行的,先履行方行使的应是违约责任的追究权;如果对方已经履行完毕,则合同关系消灭,也就不存在履行抗辩权的问题了。
(四)先履行方有确切证据证明后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力。它包含三个要素:
第一,合同成立后出现危及后履行方履约能力的恶化事实。至于“恶化”应达到何种程度,至于“恶化”应达到何种程度,法国民法典以支付不能及准支付不能为限[20];德国民法典是以对待给付请求权因相对人的财产状况根本的恶化而濒于危殆为限 [21]。我国《合同法》第68条兼用列举和概括两种方式规定了后履行方出现危及其履行能力的情形,即列举三种典型的财产状况恶化的情形:(1)经营状况严重恶化;(2)转移财产、抽逃资金,以逃避债务的;(3)严重丧失商业信誉。同时,抽象地规定了“其他丧失或可能丧失履行债务能力的情形”。该规定与德国和法国法相比显然更加宽泛,其不仅将危及后履行方履行能力的情形限于财产恶化,而且也包括其他导致后履行方履约能力丧失或可能丧失情形。
第二,后履行方丧失或可能丧失履行能力发生于合同成立之后。关于后履行方财产显形减少应发生于何时,在各国立法上存在不同的立场:一是在缔约时已经存在财产恶化等危及对待给付的状况,被奥地利民法所采纳;二是在合同成立之后发生危及对待给付的恶化事实,这被德国、法国、瑞士以及意大利等国民法所采纳。我国合同法虽然没有规定后履行方丧失或可能丧失履行能力应发生于何时,但是笔者认为,在解释时采用第二种立法例较为妥当。主要理由为:如果缔约时,后履行方就已发生财产减少并恶化的事实,先履行方往往可以基于重大误解或欺诈而撤销合同,即使没有不安抗辩权,也照样可以获得法律救济;而如果先履行方明知存在危及履约能力的事实,却仍然与其缔约,则没有给予其以特别保护的必要。相反,缔约之后出现危及对方履行能力的恶化事实,常常是先履行方所无法预料的,所以有必要给予其特别的法律保护。
第三,先履行方对于后履行方履行能力的恶化事实负严格的举证责任。先履行方主张行使不安抗辩权,必须有确切证据后履行方丧失履行基础,这是不安抗辩权适用的程序条件。[22]如果先履行一方无确切证据证明对方有危及后履行方履约能力的恶化事实情形而又中止履行的,则其行为不能视为在行使不安抗辩权,应属违约行为,造成合同履行迟延或者无法继续履行的,则应承担相应的违约责任。
(五)后履行方未为履行提供担保。如果后履行方在财产状况显著恶化等情况出现时,提供了担保,则其履行有了保障,先履行方就不能产生不安抗辩权;若后履行方提供担保,根据合同法规定,中止履行方可以解除合同,但这一权利不是不安抗辩权本身所包含的(对这个问题,笔者将在文章的第四部分中加以论述)。同时,为追求双务合同双方利益的公平,也为另一方当事人利益考虑,《合同法》要求主张不安抗辩权的当事人承担两项附随的义务:(1)通知义务。这样做,“是为了避免对方因此而受到损害。同时也便于另一方在获此通知之后及时提供担保,以消灭不安抗辩权。”[23];(2)对方提供适当担保,应当恢复履行。
4 不安抗辩权的法律效力(救济)思考
在实践中,如果具备了前文所述的适用条件,先履行方即取得不安抗辩权。先履行方行使不安抗辩权将对双方当事人产生何种影响,这就是不安抗辩权的效力。从法律效果上看,不安抗辩权主要是为先履行一方的中止履行以合法性,产生阻却违约的效力,即不安抗辩权的主要效力在于暂时中止合同的履行。
此外,笔者认为,在不安抗辩权的法律效力问题上,还有一些问题值得思考和探讨。在此,笔者结合《合同法》有关规定,主要对以下几个问题加以论述:
4.1 关于履约担保权问题:即先履行方暂时中止合同的履行后,是否可以请求后履行方提供履约担保?
对这一问题,国内学者普遍认为不安抗辩权包括请求提供履约担保权。笔者不同意这种观点,并认为不安抗辩权不应当包括主动要求对方提供履约担保的权利。理由如下:从法理上分析,抗辩权是一种对抗权,是权利人用以对抗他人请求权的权利,抗辩的作用在于防御,而不在于攻击,因而必得等他人之请求,始得对其行使抗辩权,因而请求权与抗辩权是处于对立位置上的。不安抗辩权是抗辩权的一种,其必然囿于抗辩权的性质,与请求权不同,也只是一种不带有任何攻击性的防御性权利。所以说,如果允许先履行方在后履行方不能履行之虞时,可以要求提供其履约担保的权利,是不符合抗辩权性质的,在理论上也是站不脚的。
以我国《合同法》的规定为例,第69条规定:“当事人依照本法第68条规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。”笔者认为,从这条规定可以看出,中止履行人没有获得请求对方提供履约担保的权利,在其尽了通知义务后,只能处于等待的状态,而无权要求对方提供担保或提前履约。这一规定可以说充分考虑到了后履行方的期限利益,因为在后履行方履行期限届至前,其履约能力降低难为给付,可能只是暂时的,在履行期限到来时可能恢复履行能力,如果这时中止履行人可以请求对方提供履约担保的权利,这对对方来讲明显不公平。法律不能为避免一种不公平的后果而造成另一种不公平。当然,后履行方为了避免对方中止履行后可能造成的损失,也可以自愿提供担保。
4.2 关于解约权问题:即在不安抗辩权中,如果先履行方行使不安抗辩权,而相对人(即对方)拒绝对待给付或提供适当的履约担保,那么先履行方有无解约权(解除合同的权利)呢?
对这个问题,大陆法系的民法规定得不明确,按照德国判例与学说的通说,拒绝提出担保,不使对方限于延迟,也不因此使先为给付的一方取得合同解除权。[24]对于先履行方是否有解约权,我国学者有以下两种不同的观点:第一种观点赞成德国判例与学说的通说的观点,认为没有解约权,认为“不安抗辩权作为延缓的抗辩权的一种,只能使对方的请求权在一定期限内不能行使,而不应发生合同解除的效果,所以不安抗辩权本身不应包括合同的解除权”;[25]第二种观点是认为应当理解为先履行方享有“诚信解约权”,主张“如果相对人反复拒绝提出给付或提出担保,有背于诚实信用原则,经过相当期限后,应认先给付义务的人有解除权”。[26]
笔者认为,从不安抗辩权的性质上看,它是不应当包括属于积极性权利的解除合同的权利,但是,德国判例与学说的通说,显然是不利于周密地保护预见到他方不履行或不能履行的一方当事人的利益。然而,笔者也同意上述第二种学者的观点,即认为先履行方在一定条件下可以行使基于诚信原则赋予的“诚信解约权”,这种解约权只是对不安抗辩权制度的补充,不是源于不安抗辩权制度自然发展。与此同时,笔者也坚持不安抗辩权本身不应理解为包括合同的解除权的观点,不认为解除合同是不安抗辩的当然权能。但是,这里还要注意的是,“诚信解约权”在“一定条件”下行使,“一定条件”是相对方反复拒绝提出给付或提出担保。不过,这里的“反复”认定是要看法官的自由裁量,因而,“诚信解约权”的行使还存在一定风险的。
此外,我们也应该看到,若对方是的确无履行能力或拒绝提供担保,对方也无反复提出给付或拒绝提出担保的情形,在无行使“诚信解约权”的可能下,先履行方是否可以寻求解除合同这一救济方式?依据何在?虽然不安抗辩权从本质上讲是对抗请求权之抗辩权,其本身显然不包括解除合同,但是笔者认为可以主张不安抗辩权与预期违约制度结合运用。[27]以《合同法》为例,《合同法》第69条“中止履行后,双方在合理期限未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同”的规定其实就是将不安抗辩权与默示预期违约的结合,赋予了合同当事人解约权。[28]
4.3 关于损害赔偿问题:即先履行方在行使不安抗辩权并最终解除合同后,如何对先履行方加以进一步救济的问题,即先履行方是否享有立即起诉要求损害赔偿的权利?
损害赔偿是各国法律普遍确认的一种违约救济方法。损害赔偿是受害人发生了实际损失才能采用这种救济方法,正如台湾学者所言,“损害赔偿,以损害之存在为前提,方有赔偿可言”。[29]但是,大陆法因为没有明确规定行使不安抗辩权的当事人享有解除合同的权利,自然也没有规定要求违约损害赔偿的权利。
《合同法》也没有规定在合同解除后,先履行方享有立即起诉要求损害赔偿的权利,但是这种有始无终的救济显然在很多情况下并不能满足先履行方的合理要求。因此,从解释学的角度来讲,笔者认为,在这种情况下,第69条中后履行方不提供担保的不作为即视其明确的表明其将不履行合同义务,构成“以行为表明其将不履行合同义务”,从而有合同法第108条之适用。可见,我国合同法的不安抗辩权制度隐含了可以要求赔偿损失,但这也不是不安抗辩权制度本身所具有的,是合同法上不安抗辩权与预期违约的结合运用的结果。
另外,笔者认为,如果对方的行为违背诚信原则,使行使不安抗辩权的当事人获得“诚信解约权”时,的确造成了行使不安抗辩权的当事人实际损失的话,其就应该赔偿对方因自己的行为而导致的损失。
5 不安抗辩权制度的合理性思考
5.1 不安抗辩权制度确立的实践上的必要性
不安抗辩权制度并不是纯粹的法律逻辑的产物。它能在大陆法上产生和发展,并为众多国家合同立法所采纳,甚至对各国的产生深刻的影响,最重要的原因并不在于它有理论上的合理性,而在于它在实践中的积极意义以及它与立法者所希望借合同法张扬的价值目标的契合。

云南省城镇房产交易管理暂行办法

云南省人民政府


云南省城镇房产交易管理暂行办法
云南省人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强城镇房产交易管理,维护房产交易市场秩序,保障房产交易当事人的佥权益,根据国家有关法规、政策,特制定本办法。
第二条 城镇规划区范围内、独立工矿区内各种所有制房屋的买卖、租赁、有偿调换、抵押等在房产流通过程中发生的经济活动,适用本办法。
房产交易涉及土地使用权出让、转让的应按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和我省的有关规定办理。
军队与地方之间的房产交易应遵守《中国人民解放军房地产管理条例》和本办法的有关规定。
涉外房产交易,除法律和政策另有规定外,均必须遵守本办法。
第三条 各级人民政府的房产管理机关是各该行政辖区内的房产交易的主管机关。
为加强管理,各市、县可成立由房产管理部门牵头,有工商、土地、物价、财政、税务等部门参加的房产市场管理委员会,负责房产交易管理的领导、直辖市、监督工作。

第二章 房产交易管理
第四条 市、县房产交易管理所(以下简称交易所),办理房产交易登记、监证手续,开展房产价值、价格评估;提供洽谈协议场所、交流信息、进行政策法律咨询、介绍行情等项服务;接受有关房产交易的招标、拍卖等委托代办业务,并会同有关部门查处违反本规定的房产交易活动

土地管理部门可派人到交易所联合办公,办理房产交易中的土地合作权变更登记业务。
各有关房产交易市场的管理部门,应派人到交易所参加经常性的、具体的监督管理工作。
第五条 进行房产交易时,交易双方必须到房产所在市、县交易所进行登记,按程序办理有关手续,并交纳规定的税费。
房屋交易涉及土地使用权转让的,转让方应先与土 管理部门签定土地使用权出让合同。
第六条 房产交易程序及需办理的手续如下:
(一)双方当事人携带证件,到交易所提出登记申请、交验证件。交验的证件主要有:
1、房产所有权证及相关的房屋共有权保持证、房屋他项权证。
2、涉及土地使用权转让的须交验土地使用权证书及土地出让合同,以及缴纳出让金的证明。
4、交易所或工商行政管理部门认为应提供或交验的其它证件。
(二)证件齐备无误的,由交易所提供统一印制的房产交易合同文本,当事人按合同文本要求拟定交易合同。交易合同必须标明实际成交价格。
(三)交易所对交易合同进行监证。监证时,交易当事人应就提出的有关交易问题作出说明,并出示有关原始资料和凭证。
(四)凡用于生产经营的房屋交易合同监证后,应到房产所在地工商行政管理部门办理合同鉴证,其步骤及所需提供的资料按经济合同鉴证规定办理。
(五)房屋所有权转移的,当事人凭监证或鉴证后的合同,在一个月以内到房屋产权监理机关办理房屋权属转移手续,到土地管理部门办理土地使用权转移手续。
第七条 经省行业主管部门批准成立,并经当地工商行政管理部门核发企业法人营业执照、税务部门核发税务登记证的城市建设综合开发公司,出售本单位开发建造的商品房,其交易需办理的手续,由市、县按第六条要求,本着简便的原则作出规定。
第八条 任何单位未经批准均不得从事建造、出售商品房等房产开发经营活动。
第九条 下列情况的房产交易,须报县以上政府或有关部门批准。
(一)行政单位购买或租赁全民、集体所有制单位房产(商品房除外),需经同级财政部门提出意见后,报同级政府批准;事业单位需经上级主管部门批准。机关、团体、军队、企事业单位不得购买或租赁私人房产。确因情况特殊必须购买或租赁私人房产的,须报县以上政府批准。
(二)单位购买城建开发公司的商品房,应按有关规定,报经行政主管部门或计划部门批准。
(三)预售商品房(期货交易),须持规划用地许可证报房产管理部门批准。确因情况特殊,需在领取规划用地许可证之前预售商品房的,报市、县人民政府批准。
(四)个人享受优惠价格或补贴购买、建造的住宅进行买卖,按国家有关规定执行,或是按房改方案的有关规定执行。
第十条 下列房产禁止交易:
(一)建房未领取建设用地规划许可证和建设用地许可证,属违法建造而尚未作出处罚结论的。
(二)无房屋所有权证,或是所有权证与所交易的房产不符,以及房屋所有权证被明令注销、吊销等原因失去权证法律效力的。
(三)涉及土地使用权转让还未以得国有土地使用权证和未签订国有土地使用权出让合同的;
(四)已依法公告拆迁,属公告拆迁范围内的;
(五)原有房产债务在当事人之间尚未解决,未达成文字协议的。
(六)经房屋安全鉴定机构鉴定为停止使用或拆除的危房,或是虽未报请鉴定,但实际上已属应停止使用或拆除的危房。
(七)属落实政策发还的房屋,但房屋尚未腾退的。
(八)未按本规定第九条要求办理有关批准手续的。
(九)房产所有权有争议,尚未解决的。
(十)其它依法限制权属转移的。
第十一条 房屋所有权依法转移时,该房屋使用范围内的土地使用权同时转移。同一建筑物分割交易时,各房产权利人可按房产占有相应比例的土地使用权(商品房除外)。凡属于共有房产的建筑物,其占用土地的使用权整体不可分割。
第十二条 原已出徂给他人使用的房产出卖时,产权人应提前三个月书面通知承租人,租约未到期,应征得承租人的同意。在同等条件下,承租人有优先购买权。
第十三条 承徂房产管理部门直管公房以及其它单位、个人房屋的任何单位和个人,不得将房屋转徂或变相转租给其它单位和个人。如情况特殊需转租或提供给其它单位和个人使用,应事先征得出租人同意。出租人同意扣的二次房产租赁也应遵守本规定。
第十四条 私人房产不得以合资经营等名义变相租给任何单位,也不得以利润分成为名变相收取租金。
第十五条 承租人有下列行为之一者,房屋所有人可解除租赁合同,索取赔偿。
(一)擅自将承租房屋转租、变相转租或作为资本与他人联营的。
(二)擅自改变合同规定的房屋用途,造成房屋损坏的。
(三)无故连续三个月以上不按合同规定交付租金的。
(四)利用承徂房屋进行非法活动的。
(五)其它严重违反租赁合同的。
除上述原因外,出租人还可依据有关法律条款解除租赁合同。否则,出租人不得随意解除租赁合同。
第十六条 任何单位和个人对房产进行拍卖、租赁招标,或是对私有房产进行价值评估,都应委托市、县交易所进行,其它任何单位和个人不得组织房产拍卖和租赁招标活动。
对属于国有资产的房产进行评估,必须符合国有资产管理部门的有关规定。

第三章 房产价格管理
第十七条 按有关规定出售的公有住宅、房产开发公司出售的商品房、房产管理部门出租用于居住的直管公房,出售出租实行国家定价。其中,房改售房售价一律由省人民政府审批;出租用于居住的直管公房的租金由州、市人民政府、地区行政公署审批;商品房价格管理办法由省物价
局会同省建委作出规定。
第十八条 不属于第十七条规定的其它房产交易,其交易价格或租赁价格由交易双方根据评估价格协商议定。对成交价格超过评估价格的部分,由房产管理部门和土地管理部门按照有比例、缓递增的原则征收调节费,调节费由卖方、出徂方负担,收费办法和标准由省物价部门会同财政
、房产和土地管理等部门制定。收取的调节费纳入当地城市建设维护资金管理,专项用于城镇直管危旧住宅的修善或改造。属于土地增值收取的增值费,属于当地的财政收入,主要用于城市建设和土地开发。
属国有资产的房产进行买卖,免收调节费。
第十九条 房产出租、出售价格及地价的评估原则、规定、适用范围等,由省物价部门会同省建设部门、省土地部门、省财政部门共同制定。在省未作统一规定前,可由地、州、市物价、房产、土地、财政管理部门暂行规定。
第二十条 房产交易必须使用税务机关统一印制的云南省发票(房产经营专用)。交易者在成交后应按照税法的规定到税务机关缴税。

第四章 奖励与惩罚
第二十一条 违反本规定有关条款,由市、县交易所、工商行政和物价等管理部门按下列款项进行处理:
(一)违反本规定第五条、第六条、第七条、第八条和第二十条但符合第九条规定的,除责令其补办手续、补交税费外,由房地产管理部门给以批评教育或按有关规定处罚。
(二)违反本规定第六条第二款,隐瞒实际成交价格的,由房地产管理部门处以所隐瞒交易金额一定比例的罚款,并责令其按实际成交价格重新订立合同,交纳税费。
(三)违反本规定第十条的,或是严重违反其它条款的交易活动,由工商行政管理部门或其它有关部门依据有关法规,视其情节轻重,分别给予罚款、没收非法所得,没收非法交易物等处罚。也可并处。
(四)对本规定第六条第四款所指的房产交易的无效合同确认、违法合同的查处以及纠纷的调解仲裁,依照《经济合同法》及有关规定处理。
(五)在房产交易中违反土地管理法律法规的,由土地管理部门按有关规定处理。
第二十二条 妨碍、阻挠房产交易管理人员执行公务、扰乱房产市场秩序的,由当地公安机关按《治安管理处罚条例》进行处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十三条 任何单位和个人都有权向有关部门检举、揭发房产交易中的非法行为。举报、揭发经查证属实的,由房产交易管理部门、工商行政管理部门、税务部门及其他有权查处的部门,按国家有关规定从罚没款中提取一定比例奖励举报人。

第五章 附 则
第二十四条 农村集镇房产交易可参照本办法办理交易手续。
第二十五条 本办法由云南省城乡建设委员会解释。
第二十六条 本办法自发布之日起执行。


1992年5月25日

劳动人事部关于银行、保险系统职工待业保险基金缴纳和合同制职工养老金统筹问题的复函

劳动人事部


劳动人事部关于银行、保险系统职工待业保险基金缴纳和合同制职工养老金统筹问题的复函
劳动人事部


复函
中国人民银行总行:
你行一九八七年四月七日《关于银行、保险系统合同制职工待业保险金和养老金统筹问题的请示》(银发〔1987〕97)号收悉。现答复如下:
关于银行、保险系统所属单位职工待业保险基金如何缴纳的问题。《国务院关于发布改革劳动制度四个规定的通知》(国发〔1986〕77号)规定,企业应按照其全部职工标准工资总额的百分之一缴纳。银行、保险系统所属单位是企业性质,各地职工待业保险基金管理机构对银行
和保险系统单位应按企业收缴待业保险基金。
关于要求金融系统统一自筹管理职工待业保险基金和劳动合同制工人退休养老基金的问题。根据《国营企业职工待业保险暂行规定》和《国营企业实行劳动合同制暂行规定》,待业职工的管理和职工待业保险基金、劳动合同制工人退休养老金的筹集、支付等问题,由当地劳动行政主管
部门所属的劳动服务公司和社会保险专门机构负责,因此,不宜由金融系统自筹管理。



1987年5月11日